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30 Noviembre 2017 Compartir

Para el asesor inmobiliario Julio Villamide, este 2017 va a terminar siendo el mejor año para el mercado inmobiliario, en comparación a los últimos 3 años de análisis.


Según el portal Del Constructor que estuvo en contacto con el experto inmobiliario Julio Villamide, este año cerrará mejor que el 2016 y además, con números mejores que en otros períodos.

La entrevista también atravesó otros temas importantes como los incentivos para obras, aprobados por el Poder Ejecutivo y que superaron los 15 millones de dólares; los incentivos propuestos por la Intendencia de Maldonado, y además, un asunto de gran relevancia como la situación actual de las viviendas de Interés Social.

Haciendo un poco de hincapié en este último, las ahora denominadas "Viviendas Promovidas" han sido foco de situaciones críticas, por ejemplo, los cambios introducidos por el Ministerio de Vivienda que fueron catalogados por Villamide como un “nocaut” a la ley 18.795. La puesta en marcha del tope del 25% redujo a la mitad la construcción de viviendas.

Veremos a continuación un resumen de las respuestas dadas a Del Constructor

¿Qué comportamiento tuvo el mercado inmobiliario en este 2017?

Según el experto, este 2017 va a cerrar mejor que en el 2016, ya que el año pasado tuvo un primer semestre que puede incluirse "entre los cuatro muy negativos", casi recesivos, que vivió el mercado entre el segundo semestre del 2014 y primer semestre del 2016. Menciona además que esos dos años "fueron realmente muy malos, con algunos indicadores que, incluso, estuvieron, en materia de compra venta registrada, casi al nivel del 2002". Sin embargo, a partir del segundo semestre del 2016,  las cosas comenzaron a marchar mejor en coherencia con una recuperación económica que presentó el país. Y además, en el 2017 esta tendencia se está consolidando por lo que será un año que superará las mejoras obtenidas en ese 2016.
 
Mejora en la economía

¿Este reapunte al que refiere se debió solo a la mejora de la economía del país o también incidieron factores externos?

Según menciona Villamide, la mejora económica se sebe fundamentalmente a variables de nuestro país. Agrega también que "no es casualidad de que esos cuatro semestres negativos de los que hablábamos coinciden con que Uruguay vivió un virtual estancamiento económico, con una fuerte desaceleración de su crecimiento económico. Si bien no entró en recesión, se mantuvo con tasas de crecimiento muy bajas". Como veíamos en párrafos anteriores, a partir del segundo semestre del 2016 es que la situación mejora y las tasas de crecimiento ya se acercan más al 3%, es decir, se logra percibir una reactivación, que va  asociada a fenómenos también vinculados al rubro económico, como el empleo, el ingreso de los hogares que mejoró bastante debido a la baja de la inflación, y fundamentalmente "a la mejora en las expectativas de los consumidores. Este es un factor que no podemos descuidar a la hora de hacer un balance".

Detallando un poco más la Expectativa de los Consumidores, tenemos que este índice se basa en la confianza de los mismos, un relevamiento elaborado por Equipos Consultores y la Cátedra Sura de Confianza Económica de la Universidad Católica. "En esos semestres francamente malos, estábamos en una zona de pesimismo moderado y ahora se ha pasado a una zona de optimismo moderado. El 2017 fue el mejor año, ya que el 2014, 2015 y 2016 fueron años regulares para el sector".

¿Cómo impactó, si es que impactó, la ley de blanqueo promovida por el actual gobierno argentino en el mercado inmobiliario uruguayo?

En este caso, Villamide asegura que no tuvo casi impacto "desde el punto de vista de los niveles de actividad".  El impacto se vislumbró en las tasaciones hechas por las inmobiliarias, ya que "muchos argentinos blanquearon propiedades que tenían en el Uruguay, entonces necesitaban dos tasaciones de agentes inmobiliarios uruguayos. Se hicieron miles y miles de tasaciones  tanto en Montevideo como en Maldonado para regular esa situación. Pero desde el punto de vista operativo, desde el punto de vista de capitales, de que hayan estado vendiendo propiedades en Uruguay para comprar en Buenos Aires o a la inversa, sacado capitales de Argentina para comprar acá, no ocurrió".

En una entrevista anterior, usted me dijo que muchos argentinos, jubilados por ejemplo, compraban una propiedad en Uruguay, ya no como segunda residencia, sino para quedarse. ¿Sigue ocurriendo esto?

Para Villamide, este es un fenómeno que sigue manteniéndose en Montevideo, Maldonado y Colonia. "Esa presencia constante de argentinos que están obteniendo la radicación en Uruguay, que a veces tiene razones fiscales, pero en otros casos razones de residencia real, se sigue dando, de hecho, los argentinos siguen siendo unos de los más activos a la hora de los trámites en migraciones para obtener residencia en Uruguay.  Y una parte de ellos son residentes permanentes en esos tres departamentos que nombramos".

Viviendas Promovidas

¿En qué situación está en el tema de Viviendas Promovidas, antes denominadas Viviendas de Interés Social?

En esta pregunta, el asesor indica que se estuvo trabajando durante gran parte del 2016, a instancias del Ministerio de Economía y con el Ministerio de Vivienda,  para mejorar las condiciones y lograr una recuperación en la contrucción, específicamente en las inversiones y en la mano de obra.

Estos dos temas específicamente eran objetivos del Ministerio de Economía. Se trabajó en conjunto  y los privados presentaron una serie de propuestas  para destrabar situaciones. Pasado el tiempo, asegura que se encontraron con la desagradable sorpresa que no se había aceptado "ninguna de las propuestas que habíamos realizado los privados". La única aprobada fue el cambiarle el nombre por Viviendas Promovidas, dado que "Vivienda de Interés Social" era un nombre equívoco que llevaba a la confusión, "incluso a muchos periodistas".

Los otros planteos no solamente no fueron aceptados, sino que además "se introdujeron  otros puntos, otros elementos, negativos, que complicaron mucho la situación".

También agrega que: "Nosotros teníamos, en su momento cuando todo esto salió y estaba con todo el viento de cola, mil, mil quinientas viviendas anuales que llegaban a presentarse. Eso después creció, llegaron a dos mil, tres mil viviendas anuales, con un entorno de doscientas, doscientas cincuenta viviendas por mes. A partir del 2014, cuando se introdujeron los topes del 25%, comenzaron a bajar. Y desde marzo de este año hasta principios de octubre, hemos bajado a cuarenta viviendas por mes.  El ritmo ha descendido estrepitosamente. Hay un tope de los alquileres, entre otra serie de cambios, todos negativos, que se introdujeron por parte del Ministerio de Vivienda. Por lo que, tal como se los habíamos advertido antes, la consecuencia de todo esto es que no solo no va a haber más inversiones y más puestos de trabajo, sino que lo que está habiendo es menos inversiones".

A su juicio, ¿a qué obedecen estos cambios negativos?

Aquí Villamide asegura que es un tema estrictamente ideológico. Considera que hay sectores dentro del partido de gobierno que se llevan muy bien con el mercado, con la oferta y la demanda y con las acciones a realizar para que lleguen más inversiones, por otra parte, hay sectores que se llevan muy mal con la inversión privada, con la ganancia, con los valores de mercado y con la oferta y la demanda.

"Entonces creo que primó esa línea de pensamiento más hostil hacia la inversión, pensando de buena fe que con esos cambios efectivamente iban a lograr bajar los alquileres y bajar los precios de las viviendas. Y esto no ocurrió,  no va a ocurrir, y lo que va  a pasar es exactamente lo contrario. Es sencillo, si uno provoca cambios que disminuyen la oferta, ya sea de viviendas en venta o compradas por inversores, que se colocan en  alquiler, el resultado es que tienen menos ofertas de alquileres, la demanda sigue siendo muy alta y por lo tanto, los precios, lejos de bajar, van a volver a subir".

Propuestas Viviendas Promovidas

En esas reuniones que mantuvieron con autoridades de Economía y del MVOTMA, ¿qué plantearon ustedes para revertir esta situación?

La idea es destrabar algunos temas administrativos que había ido introduciendo la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) "de forma unilateral", como por ejemplo que la Intendencia de Montevideo no acepta edificios de tres pisos que tienen ascensor. Pero para la Agencia Nacional de Vivienda  si tienen ascensor sí son Viviendas Promovidas. Eso es un contra sentido. Lo mismo ocurre con los garajes. La Intendencia de Montevideo exige que haya la mitad de lugares para garaje por unidades. Si el edificio tiene cuarenta viviendas, debe tener por lo menos veinte garajes. Si tiene 18 o 19 garajes no aprueban el permiso de construcción".

Por otra parte, a la ANV se le ocurrió que esos veinte garajes, "estaba bueno que fuera el mínimo pero también el máximo. Vuelvo al ejemplo, un edificio de cuarenta apartamentos podía tener solo veinte cocheras, ni diecinueve ni veintiuno. Y eso para los proyectistas, sobre todo construyendo edificios sobre medianeras, que ya de por sí es complicado, porque hacer un subsuelo es costoso y sino se logra desquitar los precios de venta de los garajes, se le agrega una dificultad adicional. La Intendencia está tratando de promover que existan más lugares de garajes y no exige más para no poner en compromiso financiero a los promotores. Ahora, si ellos quieren construir más de veinte cocheras lo pueden hacer. Pero, siguiendo este ejemplo, la Agencia Nacional de Vivienda, por el contrario dice  ´no, el máximo es veinte´. Esto es una contradicción y crean dificultades. Y cosas de ese tipo había varias. Nosotros pedimos también que se eliminaran los topes en el interior del país, cosa que no se logró. Queríamos que se volviera al proyecto original, son los topes al 25%, y tampoco se logró. Cuando pusieron los topes, la producción de las viviendas cayó a la mitad"
 
Usted, cómo uno de los promotores de las Viviendas de Interés Social, ¿qué sensación tienen con este, llamémosle desencuentro con las autoridades?

"Nosotros tenemos la expectativa de que una vez liquidado estos temas de Rendición de Cuentas y de UPM que, básicamente, han llevado al equipo económico a poner todas la pilas ahí, y visto los resultados reales, lo que dijimos nosotros, los privados, que iba a pasar, es muy probable que el Ministerio de Economía pueda pedirle al Ministerio de Vivienda que haga un replanteo sobre el tema. Esa es nuestra esperanza, que no la teníamos en los últimos meses porque veíamos al Ministerio de Economía muy enfocado en los temas que le nombré. Más allá de la esperanza que hoy tenemos, toda esta situación la vivimos con frustración.

Porque algo que nos parecía tan obvio que iba a pasar, resultó pasando y, sobre todo, porque nosotros, particularmente los primeros meses del año pasado, asesoramos al gobierno de Macri porque estaban interesados en utilizar el modelo uruguayo, en la experiencia uruguaya de la ley de Viviendas de Interés Social, para tratar de fomentar la construcción de viviendas de clase media en Argentina. Ellos tienen una institucionalidad de peor calidad que la nuestra, porque no tienen Ministerio de Vivienda ni Agencia Nacional de Vivienda, estaban interesados en nuestra iniciativa. Y aquí, la llenamos de obstáculos y dificultades. Nos duele ver que nosotros le pasamos la receta y ellos lo hacen bien, y nosotros vamos involucionando de aquello que funciona muy bien al principio. Creo que los cambios que se introdujeron en marzo del 2017 a través del MVOTMA es un golpe mortal, una especie de nocaut para la ley".
 
Incentivos e inversiones en Uruguay


¿Y qué piensa del incentivo adoptado por el gobierno para obras cuya inversión supere los 15 millones de dólares? ¿Y cómo podría impactar en el mercado uruguayo?

Menciona que son obras de caracter singular, y mayoritariamente se refieren a obras en Punta del Este. Sumando este incentivo del Poder ejecutivo y aquellos que volcó la Intendencia de Maldonado para proyectos que sean presentados este año, empezarán las obras antes del fines del 2017. Esto podría llevar a una reactivacion del mercado de Punta del Este, aunque  muy lentamente porque no hay demanda.

Lo que sí se ha observado, es que los promotores -frente a beneficios tan importantes- presentaron permisos de construcción, que no tuvieron costos para ellos, porque ese era uno de los beneficios que dió la Intendencia de Maldonado, "además de pisos adicionales de altura, están respondiendo". Comenzaron las obras con predio cerrado y movimiento de tierra lo cual les permite cumplir con la reglamentación otorgada. El asesor espera que la reactivación más grande del sector se verá a partir del año 2018.

¿Cómo está situado Uruguay en materia de inversión en construcción en comparación con otros mercados de la región?

Uruguay es un mercado pequeño, sus reglas son claras y tiene transparencia, cosas que son muy apreciadas por el inversor extranjero, aunque también se sufren las consecuencias de no ser un mercado grande. Finalmente concluye, "acá construimos dos mil viviendas y se destruye el mercado".

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