Informe de la Agencia Nacional de Vivienda

Según los datos del informe aportado por la Agencia Nacional de Vivienda en octubre del año 2013, el mercado inmobiliario cuenta con total de 61.761 jóvenes que cumplen con los requerimientos necesarios para acceder a un crédito hipotecario. Estos jóvenes abarcan el 11% de la población comprendida entre las edades de los 18 y 29 años.

Este porcentaje, se traslada a un 5% para aquellos jóvenes del tramo etario comprendido entre los 18 y los 24 años de edad y asciende a un 20% para aquellos incluidos entre los 25 y 29 años. 

El informe también señala que en nuestro país, hay un 17% de población joven –datos aportados por el último censo nacional- lo que resulta en un total de 569.026 personas, las cuales se dividen en dos mitades iguales para hombres y mujeres.

De ese número, un 45% reside en la capital del país, y el restante 55% está distribuido en los diferentes departamentos del interior.

De total de jóvenes comprendidos entre los 18 y 29 años, hay un 78% que percibe algún tipo de ingreso. Este porcentaje es coincidente tanto en Montevideo como en el interior de nuestro país. En cuanto al mercado de trabajo, el 68% se encuentran ocupados. En cuestiones concernientes al hogar, 113.500 son jóvenes, y de estos, 17.000 son propietarios de su vivienda.

A causa de estos datos, el informe reveló que una de las formas que emplean para resolver su situación de vivienda, es solicitando un crédito hipotecario de largo plazo, a modo de conseguir la propiedad gracias al pago de una cuota mensual. Esta cuota, no puede ser superior al 25-30% del ingreso que perciben mensualmente los miembros solicitantes. Por otro lado, también es necesario contar con un determinado grado de ahorro previamente, así como la percepción de ingresos formales que superen los valores requeridos por los establecimientos financieros.

El informe también da cuenta del principal obstáculo entre la población joven para poder acceder a la vivienda, es el nivel de ingresos percibidos. Por otra parte, también se comprobó la hipótesis de que a medida que aumenta la edad, es mayor el número de personas en condiciones de acceder a un préstamo otorgado por el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). Se indagó que hay un 23% de personas entre 18 y 45 años que están habilitados para recibir tal préstamo.

Compraventa

La compraventa es otro de los ítems comprendidos por este estudio. Se elaboró un indicador que es capaz de medir el volumen de los ingresos mensuales necesarios para acceder a una vivienda tipo. Tenemos por ejemplo el cálculo de que si en el año 2012, la totalidad del ingreso de un hogar montevideano se destinaba a la compra de una vivienda en la capital, se necesitaban de 44 meses para finalizar el pago de una vivienda promedio.

Este período de tiempo es menor que aquel requerido en el año 2004, donde se precisaban 66 meses, pero al mismo tiempo, es mayor que los 39 meses que se requerían para el año 2000.

Para poder crear este indicador, se tomó en cuenta el ingreso promedio de aquellos hogares sin valor locativo y sin aguinaldo, datos que se arrojan de la Encuesta Continua de Hogares (ECH). El precio de la vivienda se halla al multiplicar el valor medio de cada año por la superficie promedio en el año 2009 para la propiedad horizontal (PH), que corresponde a 69m2.

En el año 2012, se verificaron unas 17.900 compraventas, de las que un 60% pertenecen a una propiedad horizontal y el resto, comprende a una propiedad común (PC).

Un 6,4% del total de compraventas de viviendas en PH durante el año 2012, se trataron de viviendas nuevas, significando en una caída en relación a lo observado durante el año 2009.

En el año 2011, hubo un record en la participación de viviendas nuevas, llegando al 2011 a un 10,9%. Con la terminología de “Vivienda Nueva” se hace alusión a aquellas propiedades que tienen menos de 5 años de antigüedad, según el concepto manejado por la Dirección Nacional de Catastro.

Del número de viviendas disponibles en Montevideo (unas 520.538 según lo especificado por el censo del 2011) se constata que un 3,2% tuvo un cambio de propietario en el año 2012. El mayor grado de participación de compraventas del total de viviendas, sucedió en el barrio Centro, la Ciudad Vieja, Cordón y Palermo, con un 6,2%, dejando en el siguiente lugar a la zona costera con un 5,8%

El estudio dio además como resultado que en los últimos años aumentó “la proporción de hogares inquilinos y ocupantes en detrimento de los propietarios”. El aumento fue de cuatro puntos, pasando del 22% al 26% entre los años 2006 y 2012 (en Montevideo), y del 11% al 15% en el interior del país.

La proporción de hogares dueños de sus viviendas, se ha reducido en los últimos siete años, bajando de un 60% en el 2006 a un 52% en el año 2012. La mencionada caída sin embargo quedó compensada por una suba en la proporción de hogares inquilinos y con ocupantes, en otras palabras, quienes residen en una vivienda de la cual no son los propietarios, tengan o no permiso del propietario.

Estos hogares se relacionan a ingresos medios así como jefes de hogar más jóvenes. Responde de la misma forma en todos los quintiles de ingresos, y sin diferenciarse entre Montevideo y el interior. Los jefes de hogar, mientras más jóvenes, más frecuentemente integran la población inquilina. Para ejemplificarlo, la mediana de la edad de jefes de hogares inquilinos, era de 39 años, y la mediana general es de 51 años.

En 2012, los hogares inquilinos destinaron en promedio un 18% de sus ingresos al pago de la vivienda, mientras que los propietarios que están pagando una cuota de compra designaron 10%, según los datos aportados por la ECH del 2012.

Viviendas de interés social

El Informe del Mercado Inmobiliario otorgado por la Agencia Nacional de Vivienda, menciona los movimientos registrados a partir de que entrara en Vigencia la ley 18.795 de Promoción de Vivienda de Interés Social. Hasta noviembre del año 2013 (momento en que se editó la nota de la cual leímos el material para esta publicación) se registraron casi 800 declaraciones juradas de compraventa. Y en el período abarcado entre octubre del año 2012 y setiembre del 2013, se llevó a cabo a un precio promedio de us$1656 por metro cuadrado en la capital de nuestro país.

El promedio en barrios como Parque Batlle, Prado o Ciudad Vieja, sobrepasa los  US$ 1.900 el metro cuadrado, pero en Belvedere, Unión o Jacinto Vera, no llega a los $ 1.600 por metro cuadrado.

En el interior, el precio más caro por metro cuadrado fue rastreado en Paysandú, con $1.267, siguiéndolo Maldonado con 1.218 us$.

Las transacciones de este período, en su mayoría respondieron a la demanda de viviendas de dos dormitorios en un 62% de los casos. En segundo lugar, se solicitaron con un dormitorio (29%) y por último, de tres dormitorios (en un 9%).

Dentro de esta ley, para el 30 de setiembre del año 2013 se habían presentado 210 proyectos con 7115 viviendas.  De los proyectos, 153 contienen 4556 viviendas, y se distribuyen en Montevideo; 22 se reparten en Maldonado con 1987 viviendas; 12 en el departamento canario con 184 propiedades. Los 23 proyectos restantes que ascienden a 388 viviendas, y se dividen entre los departamentos de Colonia, Florida Paysandú, Durazno, Salto, San José, Soriano y Cerro Largo.

La mayoría de los proyectos son pequeños (en un 58%), 25% son medianos, y un 17% son grandes. Estos últimos suman el 63% de las viviendas presentadas, los medianos el 24% y los proyectos pequeños, el 13%.

La mayoría de los inversores han optado por la construcción de nuevas obras: el 74 % de los proyectos presentados -unas 6.615 viviendas- se incluyen en la mencionada categoría.

Le sigue en orden de importancia los proyectos de reciclaje con un 20% de los presentados (819 viviendas), y para la refacción, ampliación o finalización de obras incompletas, se constataron 12 proyectos (el 6%), englobando unas 219 viviendas.

Todos los proyectos grandes, se encargarán de erigir nuevas obras. Los medianos también las abarcarán, pero incluyen además la culminación de obras inconclusas (reconocidos como esqueletos) así como el reciclaje. Por último, los proyectos pequeños montarán obras nuevas, pero se encargarán el mismo modo de las ampliaciones, reciclajes y refacciones.

Material elaborado a partir de la información del sitio: www.delconstructor.com.uy

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