Los alquileres en Montevideo muestran un escenario diverso, con un rendimiento promedio que se mantiene en niveles moderados, pero con varios barrios periféricos destacándose donde la rentabilidad supera ampliamente el 10% anual en dólares.
La accesibilidad del metro cuadrado y una demanda estable impulsan nuevas oportunidades para inversores locales y extranjeros.
Un mercado en movimiento: rentabilidades que se diferencian por zonas
Los alquileres en Montevideo atraviesan un período marcado por fuertes contrastes. Así lo revela un informe privado sobre la rentabilidad por barrios correspondiente al primer semestre de 2025, que muestra una ciudad con dos dinámicas paralelas:
- Por un lado, zonas consolidadas donde los retornos rondan el promedio histórico;
- Por otro, barrios periféricos de la capital que ofrecen rendimientos significativamente más altos, impulsados principalmente por valores de compra más accesibles.
Según el estudio, la rentabilidad bruta de alquileres en Montevideo, que surge de dividir el ingreso anual de alquiler entre el valor de compra de un inmueble sin considerar impuestos ni gastos asociados, continúa siendo la referencia más clara para analizar el comportamiento del mercado.
De esa medición surge la brecha cada vez más visible entre las áreas tradicionales de la capital —con rentabilidades moderadas y estables— y los barrios periféricos, donde el rendimiento salta de forma notable gracias a un costo de entrada mucho más bajo y a una demanda sostenida de viviendas en alquiler.
Un promedio estable: entre 5% y 6% anual
Los especialistas del sector señalan que, en líneas generales, los alquileres en Montevideo mantienen una rentabilidad bruta promedio de entre 5% y 6% anual, un nivel considerado saludable para un mercado con baja volatilidad y un nivel de vacancia históricamente reducido.
Barrios como La Blanqueada, Cordón, Punta Carretas y Parque Rodó se encuentran en torno al 5%, mientras que otras zonas residenciales tradicionales se sitúan apenas por debajo. Esta estabilidad responde a características que se mantienen constantes en el tiempo: demanda sólida, buena infraestructura, cercanía a servicios y un mercado de compradores e inquilinos que se renueva permanentemente.
Para tener una referencia, el precio promedio de un monoambiente en zonas céntricas ronda los $18.000 pesos uruguayos mensuales, mientras que unidades más amplias en áreas residenciales premium pueden superar con facilidad los $60.000 o $65.000 pesos uruguayos al mes.
Son barrios que siguen siendo atractivos para inversores que priorizan la seguridad patrimonial sobre el rendimiento extremo. La valorización del suelo, la previsibilidad del mercado y la baja vacancia hacen que sean zonas buscadas por quienes desean minimizar riesgos sin resignar ingresos.
El empuje de la periferia: los barrios que superan el 10%
Mientras que el promedio de alquileres en Montevideo se mantiene estable, el crecimiento más notorio proviene de los barrios periféricos. Allí, la combinación de precios de compra muy accesibles y una alta demanda de vivienda económica genera retornos difíciles de igualar en otras zonas de la ciudad.
El informe identifica los siguientes barrios como los de mayor rentabilidad bruta anual:
- Manga: 13%
- Casabó: 12%
- Las Acacias: 11,5%
- Colón Sureste: 10,5%
- Nuevo París: 10%
- Peñarol: 9%
- Brazo Oriental: 9%
- Sayago: 9%
- La Teja: 7–8%
- Villa del Cerro: 7–8%
En estas zonas, un monoambiente puede alquilarse en valores cercanos a $8.000 pesos uruguayos mensuales, y unidades de un dormitorio entre $10.000 y $12.000 pesos uruguayos, cifras que, al compararse con el costo de adquisición, explican las tasas de retorno de dos dígitos.
Sin embargo, los especialistas advierten que no todo lo que brilla es oro: en los barrios con rentabilidades más elevadas también aumenta el nivel de rotación de inquilinos, los períodos de vacancia pueden ser más prolongados y la valorización del inmueble depende más de la evolución de la infraestructura y de los servicios de cada zona. Invertir en periferia ofrece mayor retorno, sí, pero también implica asumir un nivel de riesgo más alto.
Departamentos pequeños: los preferidos del mercado de alquileres en Montevideo
Otro punto clave del análisis es que los monoambientes y las unidades de un dormitorio siguen siendo las tipologías más buscadas, tanto por quienes quieren invertir como por quienes buscan vivienda.
Los motivos son claros:
- Menor costo de entrada
- Alta demanda entre jóvenes, estudiantes y trabajadores solteros
- Flexibilidad de uso (vivienda, oficina o alquiler temporal)
- Rapidez en la colocación y baja vacancia
- Mantenimiento más económico
En barrios cercanos a centros educativos, zonas comerciales y polos laborales, la ocupación es casi permanente, lo que reduce al mínimo los períodos sin ingresos para los propietarios. Este comportamiento de alquileres en Montevideo consolidó a los departamentos pequeños como la inversión más dinámica dentro de los alquileres en Montevideo.
Montevideo frente a otras ciudades de la región
El informe también compara la rentabilidad promedio de los alquileres en Montevideo con la de otras capitales latinoamericanas. Allí, la capital uruguaya se posiciona con un retorno promedio cercano al 6%, similar al de San Pablo (5,9%) y superior al de ciudades como Bogotá o Santiago, donde los retornos rondan el 5,5%.
Para los inversores extranjeros, la combinación de estabilidad macroeconómica, seguridad jurídica y previsibilidad del mercado sigue siendo un diferencial importante a la hora de colocar capital en Uruguay. Esto explica el creciente interés internacional por los proyectos residenciales en la ciudad.
Un mercado diverso con oportunidades para cada perfil
El panorama general muestra que los alquileres en Montevideo ofrecen opciones para distintos tipos de inversores. Quienes priorizan estabilidad encuentran en los barrios tradicionales una ecuación equilibrada, con rentas moderadas pero muy fiables. En cambio, quienes buscan maximizar retorno pueden optar por zonas periféricas donde el costo del metro cuadrado es más bajo y la rentabilidad trepa a dos dígitos.
Montevideo mantiene un balance difícil de encontrar en otras ciudades de la región: seguridad y previsibilidad en las zonas premium, y altos retornos en los barrios con mayor accesibilidad, lo que amplia el espectro de oportunidades para distintos perfiles de inversión.
El mercado de alquileres en Montevideo ofrece un abanico amplio de oportunidades, pero también exige evaluar cada zona, tipología y estrategia con información clara y actualizada. Si estás considerando invertir, comparar barrios o entender qué tipo de propiedad se ajusta mejor a tus objetivos, en Plaza Mayor Negocios Inmobiliarios estamos disponibles para acompañarte en cada etapa del proceso.
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