Un nuevo marco regulatorio para megaproyectos en Uruguay entrará en vigencia desde febrero, brindando certezas a largo plazo para inversores del sector inmobiliario y construcción. La medida establece exoneraciones fiscales significativas y plazos extendidos que buscan atraer capital tanto nacional como extranjero.
El sector de la construcción en Uruguay recibirá un impulso importante con la entrada en vigencia de un nuevo decreto reglamentario que regula los megaproyectos en Uruguay. A partir del 1° de febrero, este marco normativo ofrecerá condiciones más predecibles para inversores que planifiquen desarrollos de gran escala, estableciendo plazos de cinco años que generan mayor seguridad jurídica.
Según Alfredo Kaplan, presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), esta iniciativa representa un avance fundamental para incentivar la llegada de inversiones de gran calibre, especialmente aquellas provenientes del exterior.
El Contexto de la Inversión Extranjera
Uruguay continúa siendo un destino atractivo para inversores inmobiliarios de diversos orígenes. Actualmente, argentinos, brasileños y paraguayos lideran las inversiones en el sector, aunque cada vez se observa mayor interés por parte de estadounidenses y europeos que evalúan oportunidades en el mercado uruguayo.
La distribución geográfica de estas inversiones muestra patrones claros: mientras que Punta del Este concentra mayor atención de inversores extranjeros, Montevideo presenta un porcentaje más equilibrado entre capital nacional e internacional. Según estimaciones del sector, aproximadamente un tercio de los desarrolladores opera con capitales provenientes del exterior.
Por Qué Este Decreto Marca la Diferencia
La nueva reglamentación para megaproyectos en Uruguay aborda uno de los principales obstáculos que enfrentaban los inversores: la incertidumbre temporal. Anteriormente, las aprobaciones de proyectos bajo el régimen de promoción de inversiones se renovaban anualmente, lo que generaba dudas sobre la continuidad de los beneficios y complicaba la planificación a mediano y largo plazo.
Kaplan explica que entre la adquisición del terreno y el desarrollo efectivo del proyecto transcurre un tiempo considerable. Si un inversor evaluaba comprar un terreno a mitad de año, pero el esquema para presentar megaproyectos vencía a fin de año y requería tener presentado el permiso ante la Intendencia, los plazos resultaban imposibles de cumplir. Esta situación provocaba que muchos inversores dudaran de avanzar con sus proyectos.
El nuevo decreto elimina esta barrera al establecer un horizonte de cinco años, brindando certezas que consolidan una política institucional clara para el sector.
Beneficios Fiscales del Nuevo Marco Regulatorio para megaproyectos en Uruguay
Los megaproyectos en Uruguay que califiquen bajo este régimen accederán a exoneraciones significativas del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE). Las condiciones específicas son:
Para proyectos de entre 180 y 300 millones de UI (aproximadamente US$30 millones):
- Exoneración del 100% de IRAE
- Presentación antes del 31 de diciembre de 2027
- Conclusión de inversiones antes del 31 de diciembre de 2029
- Mínimo de cinco puntos en el indicador de Generación de Empleo
- Mínimo de cuatro puntos en el indicador de adecuación tecnológica, innovación, investigación y desarrollo experimental (I+D)
Para megaproyectos en Uruguay superiores a 300 millones de UI (más de US$50 millones):
- Exoneración del 100% de IRAE
- Presentación hasta el 31 de diciembre de 2028
- Ejecución de inversiones antes del 31 de diciembre de 2031
- Mismos requisitos de puntuación en indicadores de Generación de Empleo e I+D
Estos proyectos deben presentarse ante la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (COMAP), que según anunció el Ministerio de Economía y Finanzas, también implementará mejoras en sus procesos para mayor agilidad, incorporando nuevas tecnologías que optimicen tanto la experiencia del usuario como el control y seguimiento de los proyectos.
El Desafío de los Tiempos Burocráticos
Pese a los avances en el marco regulatorio, Kaplan identificó la burocracia estatal como el principal desafío que enfrentan actualmente los promotores privados de la construcción. Los plazos para obtener permisos pueden extenderse considerablemente, afectando la viabilidad económica de los proyectos.
Un ejemplo concreto: la presentación de un permiso de construcción ante la Intendencia de Montevideo puede demorar hasta un año en ser aprobado, incluso cuando no existen observaciones técnicas que justifiquen tal demora. Esta situación se repite en distintas instancias gubernamentales: catastro, COMAP, Agencia Nacional de Vivienda (ANV).
Desde Appcu se plantea la necesidad de implementar mecanismos de aprobación ficta después de determinados plazos. Esto significa que si no hay observaciones concretas dentro de un período razonable, el permiso debería considerarse automáticamente aprobado bajo responsabilidad de los técnicos actuantes.
“Agilizar los tiempos del Estado será una preocupación prioritaria de Appcu durante 2026”, enfatizó Kaplan, señalando que esta mejora es fundamental para que los megaproyectos en Uruguay puedan desarrollarse con mayor fluidez.
El ministro de Economía, Gabriel Oddone, ha manifestado en reiteradas oportunidades el interés del gobierno por innovar en la gestión estatal, incluyendo el uso de inteligencia artificial para hacer más eficientes los procesos. En respuesta a estas declaraciones, Appcu ha solicitado reuniones específicas para abordar estos temas.
El Debate sobre la Desdolarización
Un tema recurrente en el sector de megaproyectos en Uruguay es el descalce entre costos y precios. Aproximadamente el 70% de los costos de construcción están denominados en pesos uruguayos, mientras que las propiedades se comercializan mayoritariamente en dólares. Esta diferencia genera desfasajes importantes que afectan la rentabilidad de los proyectos.
¿Es viable avanzar hacia la desdolarización del mercado inmobiliario? Desde Appcu se reconoce que podría implementarse en algunos segmentos, pero la asociación histórica del uruguayo con el dólar para activos patrimoniales (propiedades, vehículos, ahorros) es muy fuerte. Incluso si las propiedades se vendieran en unidades indexadas (UI), la primera pregunta de los compradores sería cuántos dólares representa ese valor.
Una posibilidad que se plantea es utilizar UI para los saldos de operaciones a largo plazo (20 años o más), lo que podría reducir parcialmente la exposición al riesgo cambiario de los megaproyectos en Uruguay tanto para vendedores como compradores.
Perspectivas para el Sector
La combinación de este nuevo marco regulatorio para megaproyectos en Uruguay, sumado al interés sostenido de inversores extranjeros y la vocación del gobierno por agilizar procesos, genera expectativas positivas para el sector inmobiliario en 2026.
Los desarrolladores que tengan proyectos de gran escala en carpeta encontrarán en este decreto un incentivo concreto para avanzar, con la certeza de contar con condiciones estables durante cinco años. Esto es particularmente relevante para emprendimientos que, por su magnitud, requieren varios años desde la concepción hasta la comercialización final.
Para propietarios e inversores, esta noticia sobre megaproyectos en Uruguay se traduce en mayor actividad esperada en el sector, lo que podría derivar en más opciones de inversión y potencialmente en dinamización del mercado inmobiliario en general. Los megaproyectos en Uruguay no solo representan oportunidades para grandes inversores, sino que generan efectos multiplicadores en toda la cadena del sector construcción, desde proveedores de materiales hasta empleos directos e indirectos.
