La caída del dólar en Uruguay preocupa al sector inmobiliario. Descubre cómo afecta la rentabilidad de proyectos y qué alternativas se están evaluando.
La reciente caída del dólar en Uruguay está generando preocupación entre desarrolladores y profesionales del sector inmobiliario. La diferencia entre costos en pesos y ventas en dólares afecta directamente la rentabilidad de los proyectos, poniendo en pausa nuevas inversiones y reabriendo el debate sobre la desdolarización del mercado.
Aunque el tipo de cambio experimentó algunos repuntes durante la semana, la tendencia bajista del dólar en Uruguay en las últimas semanas se ha convertido en motivo de inquietud para el sector de la construcción. Esta situación impacta de manera directa la rentabilidad de los emprendimientos inmobiliarios, las decisiones sobre nuevos proyectos y el ritmo general de inversión en el sector.
La problemática del dólar en Uruguay fue abordada en reuniones recientes entre la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) y autoridades del gobierno, incluyendo al presidente Yamandú Orsi, el ministro de Economía Gabriel Oddone y directivos del Banco Central del Uruguay (BCU). El punto central de estas conversaciones: el descalce entre costos expresados en pesos uruguayos y precios de venta mayoritariamente en dólares.
El Descalce que Preocupa al Sector
Según datos del sector, aproximadamente el 70% de los costos de construcción están denominados en pesos uruguayos, mientras que las propiedades se comercializan principalmente en dólares. Esta diferencia genera un problema concreto: desarrolladores que cerraron ventas cuando el dólar cotizaba a $43 hoy están cobrando esas cuotas con un tipo de cambio cercano a $38, lo que representa una pérdida significativa en la ecuación económica de los proyectos.
El ministro Oddone reconoció públicamente esta situación, señalando que muchos promotores cerraron proyectos con un valor del dólar en Uruguay completamente diferente al actual. Sin embargo, aclaró que no considera apropiado acelerar procesos de desdolarización en este momento, ya que la evolución del tipo de cambio responde principalmente a factores internacionales difíciles de controlar a nivel local.
Alternativas en Análisis
Durante los encuentros con las autoridades del BCU, se plantearon diversas alternativas para mitigar el impacto de la volatilidad cambiaria del dólar en Uruguay. Una de las propuestas es avanzar hacia la comercialización de inmuebles en Unidades Indexadas (UI), lo que reduciría la exposición al tipo de cambio. No obstante, se reconoce que esto implica un cambio cultural importante en un mercado históricamente dolarizado.
Otra opción sobre la mesa es la tokenización de activos inmobiliarios, un mecanismo que ya funciona en mercados como España y Estados Unidos. Este sistema permite fraccionar el valor de una propiedad en múltiples partes digitales (tokens), facilitando el acceso a inversores con menor capacidad de ahorro. Por ejemplo, una propiedad de US$150.000 podría dividirse en 50 fracciones, permitiendo participar con aportes de aproximadamente US$3.000 por persona.
El presidente del BCU, Guillermo Tolosa, advirtió sobre los riesgos de mantener estos descalces cambiarios, señalando que pueden derivar en situaciones críticas para el sector, incluyendo proyectos frágiles e incluso bancarrotas. Además, planteó que la dolarización de precios en el sector inmobiliario induce a los uruguayos a tomar decisiones de ahorro que pueden resultar desfavorables en el largo plazo.
Visión desde los Desarrolladores
Mauricio La Buonora, de la desarrolladora La Buonora, calificó la situación como “crítica” y generadora de gran incertidumbre. El problema fundamental aparece al momento de decidir si iniciar un nuevo emprendimiento: con los costos actuales de construcción, resulta difícil determinar si será posible vender a precios que el mercado esté dispuesto a pagar.
Sobre la venta en UI, algunos desarrolladores expresan dudas sobre su efectividad. Argumentan que los compradores uruguayos tienen una cultura profundamente dolarizada en cuanto al patrimonio (propiedades, vehículos, ahorros), por lo que mentalmente siempre terminan convirtiendo el valor a dólares. Desde esta perspectiva, el negocio inmobiliario no se construye desde el costo hacia el precio, sino al revés: primero se determina a cuánto se puede vender en el mercado actual, y luego se evalúa si los márgenes permiten viabilidad.
Fabián Kopel, de la desarrolladora Kopel Sánchez, explica que cuando el dólar en Uruguay baja, es necesario aumentar el precio de las propiedades en pesos para mantener una rentabilidad mínima. Sin embargo, el mercado no siempre valida estos ajustes, generando tensiones y frenando decisiones de compra.
Kopel describe un escenario donde conviven proyectos en distintas etapas: mientras algunos edificios en etapa final liquidan unidades sin preocuparse tanto por el tipo de cambio, las nuevas obras enfrentan el impacto completo de la situación cambiaria. Esto interrumpe la cadena productiva: se vende el stock existente, pero no se generan nuevos emprendimientos.
Desde mayo del año pasado, muchas listas de precios no se ajustaron pese al aumento de costos. Considerando el incremento del índice de la construcción (alrededor del 5%) y la caída del dólar en Uruguay (de $42 a $38), el ajuste necesario rondaría el 12,5%. Aplicar este incremento de golpe podría frenar las ventas, por lo que los desarrolladores optan por ajustes graduales.
Impacto en la Cadena Productiva
Marcelo Guillermo, director de la desarrolladora Tanco, señala que la baja del tipo de cambio reduce la rentabilidad y, en consecuencia, la capacidad de reinvertir en nuevos proyectos. En muchos casos, los desarrolladores optan por conservar apartamentos como forma de preservar capital, pero esto significa menos recursos disponibles para seguir construyendo.
En cuanto a las UI como moneda de venta, considera que podría ser útil si se universaliza en todo el mercado, ya que lo importante no es tanto si el dólar en Uruguay es caro o barato, sino que sea estable. Advierte que, aunque existen terrenos comprados y proyectos en carpeta, el ritmo de desarrollo dependerá de las condiciones económicas. Una desaceleración afectaría a toda la cadena: mano de obra, técnicos y servicios vinculados, que involucran a aproximadamente 60.000 personas.
Efecto del dólar en Uruguay en Corredores e Inmobiliarias
Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), señala que el atraso cambiario genera efectos visibles. Con el dólar en Uruguay cerca de los $38, existe riesgo de que se frene o enlentezca la venta de unidades. Además, la fluctuación constante obliga a cambios frecuentes en las listas de precios, generando incertidumbre.
Los profesionales del sector también sienten el impacto en sus honorarios: muchos cobran en dólares pero pagan costos operativos en pesos. Aunque el arancel porcentual se mantiene, el valor real del honorario disminuye por la diferencia cambiaria, y esta pérdida no puede trasladarse a los clientes.
La sensación del sector es agridulce con relación al dólar en Uruguay: hay actividad y movimiento en el mercado, pero la rentabilidad se ve erosionada por la situación del tipo de cambio. Esta coyuntura plantea desafíos importantes para la sostenibilidad de nuevas inversiones inmobiliarias en el país.
Con información de El Pais
