La ley de vivienda promovida continúa dinamizando la construcción y el mercado inmobiliario, pero enfrenta críticas por concentrarse en sectores de ingresos medios‐altos; el nuevo gobierno prepara cambios para ajustar exoneraciones, tipologías y localización de proyectos.
La ley de vivienda promovida, oficialmente Ley 18.795, cumple casi tres lustros pilar de la política habitacional uruguaya. En ese lapso ha impulsado más de 60.000 viviendas, movilizado miles de millones de dólares en inversión privada y generado intensos debates sobre su alcance social. Este informe extensivo —estructurado en secciones breves y de lectura ágil— desarrolla los orígenes, resultados, cuestionamientos y futuros ajustes que el gobierno del Frente Amplio evalúa, a la vez que incorpora cifras actualizadas y opiniones de todos los actores.
Panorama general de la ley de Vivienda Promovida
La ley de vivienda promovida se sancionó en 2011 como parte de la estrategia de acceso a vivienda de interés social. El régimen otorga exenciones de IRAE, IVA compras, Impuesto al Patrimonio y ITP al primer comprador, además de acelerar la devolución de IVA a promotores. A cambio, los proyectos deben ubicarse en zonas delineadas y cumplir requisitos constructivos y de superficie.
Los decretos de 2020 liberalizaron el esquema: se habilitaron monoambientes y unidades de un dormitorio sin tope porcentual, se suprimieron precios máximos y se amplió la exoneración de Patrimonio a tres años tras la obra.
Estas flexibilidades reanimaron el sector: entre 2020 y 2024 ingresaron 189 proyectos por año en promedio, casi el doble del período 2012-2019.
Resultados en cifras de la ley de Vivienda Promovida
| Indicador | Total acumulado | Último año móvil (abril 2025) | Variación interanual |
| Proyectos ingresados | 2.008 | 1.100 ventas declaradas | +16,8% |
| Viviendas terminadas | 24.487 | 7.000 en 2024 | Record historico |
| Viviendas en construcción | 11.400 | – | – |
| Precio promedio USD/m² construido | 2.293 | 2.315 en Montevideo | +3% |
| Precio promedio vivienda 1 dorm. | USD 119.699 | – | +2% |
| Participación proyectos Montevideo | 80,7% | – | – |
Los datos muestran una clara concentración geográfica y una tendencia ascendente de precios, con especial dinamismo en Canelones—impulsado por Ciudad de la Costa—y un retorno de grandes torres en Maldonado.
Debate actual: ¿para quién produce la ley de vivienda promovida?
Visión del gobierno
- La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) reconoce que la ley promueve “vivienda de calidad” y renovación urbana, pero señala que los hogares medios‐bajos siguen fuera de mercado.
- El subsecretario Christian Di Candia advirtió que exoneraciones por USD 200.000 fueron concedidas a casas con piscina en Parque Miramar, lejos del espíritu social del régimen.
- Entre los ajustes en estudio figuran controles de costos, cupos para tipologías mayores y reevaluar las zonas de promoción, sobre todo en áreas costeras de alto valor.
Postura del sector privado
- La Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) y la Cámara de la Construcción defienden “no tocar un cuadro que gana” y alertan sobre efectos adversos en el empleo si se restringen beneficios.
- Empresarios como Fabián Kopel afirman que mayores trabas serían “bloqueos” a una ley que funciona y dinamiza inversiones.
Críticas urbanísticas y sociales
Colectivos de planificación urbana sostienen que la ley de vivienda promovida encarece suelo, incentiva unidades pequeñas para maximizar rentabilidad y no mejora la asequibilidad real. Estudios de FADU‐Udelar recomiendan regular porcentajes por número de dormitorios para garantizar diversidad tipológica.
Zonas y tipologías bajo la lupa
La proliferación de monoambientes y unidades de 1 dormitorio pasó de 1% en 2011-2017 a 61% de la producción entre 2020-2024. El gobierno analiza limitar exoneraciones a estas tipologías y exigir más viviendas familiares, así como ajustar los polígonos en Ciudad de la Costa y Punta del Este donde la relación riesgo‐retorno es más lucrativa.
Efecto económico y laboral de la ley de Vivienda Promovida
- Empleo: la construcción registró incrementos sostenidos de mano de obra desde 2020, con más de 11.000 puestos directos vinculados a proyectos promovidos.
- Recaudación: Appcu asegura que pese a las exoneraciones, el Estado “recauda más de lo que exonera” vía IVA de materiales, aportes a BPS y tributos de profesionales.
Sin embargo, la ANV advierte que una “superposición de incentivos” (ley de inversiones + vivienda promovida) puede derivar en doble beneficio fiscal para megaproyectos, motivo por el cual se propone mayor coordinación interagencias.
Precios: evolución reciente
Montevideo
| Semestre | USD/m² construido | Var. % semestral |
| 2S 2023 | 2.314 | – |
| 1S 2024 | 2.293 | -0,9% |
| 2S 2024 | 2.358 | +2,9% |
| 1S 2025 | 2.385 | +1,1% |
El valor rompe máximos históricos desde 2022, consolidando una tendencia alcista incluso tras la caída de ventas residenciales en otros segmentos.
Canelones y Maldonado
Canelones encabeza precios con 2.498 USD/m², impulsado por torres frente a la rambla de Ciudad de la Costa, mientras Maldonado exhibe 1.900 USD/m² con foco en el borde de Punta del Este.
Próximos cambios normativos en la ley de Vivienda Promovida que se están analizando
- Reintroducir precios máximos de venta o topes por rango de ingresos.
- Fijar cupos mínimos de unidades de 2-3 dormitorios para equilibrar la oferta.
- Limitar o excluir amenities de lujo (piscinas, gimnasios premium) de la exoneración.
- Crear régimen diferenciado para departamentos con menor desarrollo —Artigas, Rivera, Cerro Largo, etc.— mediante créditos subsidiados.
- Revisar la duración y el alcance de la exoneración de Patrimonio y rentas.
Impacto potencial de las reformas
| Área | Riesgos si se endurece | Oportunidades si se afina |
| Empleo en construcción | Caída del impulso inversor y puestos de trabajo | Desplazamiento de inversión a zonas prioritarias |
| Precios de venta | Ajustes a la baja en unidades premium | Mayor asequibilidad para hogares medios-bajos |
| Recaudación fiscal | Disminución de IVA compras y rentas exoneradas | Mejor focalización del gasto tributario |
| Distribución geográfica | Paralización de proyectos en Ciudad de la Costa y Punta del Este | Activación de interior profundo con nuevo régimen especial |
Consejos para inversores y compradores
- Verificar si el proyecto mantiene la declaratoria promocional antes de firmar promesa de compraventa.
- Comparar precios en UI/m² habitable para evaluar costo real versus no promovidos.
- Anticipar posibles cambios en exoneraciones al estimar la rentabilidad a largo plazo.
- Analizar ubicaciones emergentes que podrían recibir estímulos extra (Paysandú, Salto, Rivera).
La ley de vivienda promovida ha sido un motor de inversión y empleo, pero el balance social es mixto: el flujo de capital se orientó a zonas y tipologías de alta rentabilidad, dejando pendiente el objetivo de acceso para sectores medios-bajos.
El gobierno recientemente asumido busca afinar beneficios y controles para reencauzar el régimen sin descarrilar su dinamismo. Un rediseño quirúrgico —antes que cambios drásticos— parece el camino más probable para sostener la confianza de inversores y cumplir la función social que justificó la ley de vivienda promovida en 2011.
