Un proyecto legislativo propone eliminar los monoambientes en Uruguay de menos de 35 m²; promotores, constructores y referentes sectoriales advierten sobre el impacto en la oferta, los precios y el acceso a la vivienda.
El mercado de monoambientes en Uruguay volvió al centro del debate político. Una iniciativa parlamentaria impulsada desde el Frente Amplio busca eliminar las unidades habitacionales de 25 metros cuadrados del régimen de vivienda promovida, restituyendo el piso mínimo de 35 m² que rigió hasta 2021. La propuesta genera un choque frontal con el sector privado, que la califica de contraproducente y desconectada de las tendencias urbanas globales.
El origen del proyecto: una modificación legal que abrió la puerta al formato compacto
El impulso detrás de la iniciativa tiene raíces concretas en una modificación normativa. En la Rendición de Cuentas de 2021 se alteró un artículo de la Ley Nacional de Vivienda que establecía los 35 metros cuadrados como superficie mínima habitable. Ese cambio habilitó la construcción de monoambientes de hasta 25 m² dentro del esquema de vivienda promovida, un régimen que otorga exoneraciones fiscales a los desarrolladores a cambio de volcar unidades al mercado en condiciones accesibles.
El senador frenteamplista Gustavo González, impulsor del proyecto de monoambientes en Uruguay, considera que ese ajuste respondió exclusivamente a intereses de la industria constructora y que derivó en un producto que, a su entender, roza los límites del derecho humano a una vivienda digna. “Es una vivienda que roza un derecho humano, que es el espacio habitable que necesita un ser humano“, sostuvo el legislador.
González también puso el foco en los precios: unidades de 25 m² se comercializan en rangos que van desde los 110.000 a los 134.000 dólares en zonas como Pocitos. Frente a eso, cuestionó la lógica de mantener exoneraciones para construcciones que, a su criterio, no resuelven el déficit habitacional estructural del país.
El argumento de la dignidad habitacional versus el acceso al mercado
Para González, el debate sobre monoambientes en Uruguay no pasa por quienes viven en condiciones de extrema precariedad —”ese es otro tema“, aclaró—, sino por un segmento con capacidad de ahorro que elige o se ve empujado a adquirir o alquilar monoambientes en Uruguay a valores elevados. También señaló como problema la concentración de estas unidades en manos de inversores que acumulan varios apartamentos para alquilarlos, beneficiándose de las exenciones del régimen promocional.
En respuesta a quienes prevén un impacto negativo en la inversión, el senador apeló a datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV): desde 2011 se presentaron más de 2.100 proyectos para la construcción de más de 62.000 viviendas, lo que a su juicio demuestra la vitalidad del sector. “Se los exonera de todo. Es obvio que es un negocio redondo“, concluyó.
La respuesta del sector: ni arbitrario ni especulativo
Desde la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), su presidente rechazó la iniciativa de forma categórica. Establecer un piso de 35 m² implica fijar “un límite arbitrario”, sostuvo, y recordó que la ANV ya tiene su propio marco regulatorio que admite monoambientes entre 25 y 40 metros cuadrados.
Respecto a las ganancias, el referente del sector señaló que las empresas presentan balances ante la ANV y que la rentabilidad del negocio no supera el 20%. Además, subrayó que el resto de la cadena —constructores, arquitectos, proveedores de materiales y agentes inmobiliarios— sí tributa, aunque el promotor esté exonerado bajo el régimen promocional.
Los monoambientes en Uruguay como solución transitoria, no permanente
Uno de los argumentos más sólidos desde el sector privado es el que distingue entre vivienda transitoria y vivienda permanente. Un director de una de las principales desarrolladoras del país fue enfático: nadie construye monoambientes en Uruguay para que sus ocupantes vivan allí toda la vida. Se trata de una tipología pensada para etapas específicas: el joven que llega del interior a estudiar, el adulto mayor que decide reducir gastos de mantenimiento y expensas, o el profesional soltero en busca de una solución funcional y económica.
Además, los edificios modernos acompañan esta tipología con espacios comunes generosos: coworks, parrilleros, áreas de expansión. El concepto del monoambiente contemporáneo no es una celda reducida sino un núcleo privado complementado con infraestructura colectiva. Ignorar esa dimensión, advirtió el empresario, implica razonar con parámetros del pasado.
A nivel internacional, la tendencia también respalda este enfoque. En ciudades de Estados Unidos, Europa y Japón coexisten formatos habitacionales compactos dirigidos a estudiantes y jóvenes profesionales, incluso por debajo de los 25 metros cuadrados. La clave, en esos mercados, no es la prohibición sino la regulación técnica orientada a garantizar calidad y habitabilidad.
El monoambiente no es el producto más rentable: una creencia que el sector desmiente
Uno de los mitos más extendidos en torno a los monoambientes en Uruguay es que constituyen el negocio más lucrativo para los desarrolladores. Los referentes del sector lo desmienten con un argumento técnico-económico: el costo proporcional de construcción por metro cuadrado es mayor en un monoambiente que en una unidad de uno o dos dormitorios, porque igual debe incluir cocina y baño equipados completos.
A eso se suma el impacto de la normativa de garajes en Montevideo, que exige prever una plaza de estacionamiento por cada dos unidades. Cuantos más monoambientes tiene un edificio, mayor es la proporción de cocheras requeridas —la parte más costosa del proyecto—, lo que encarece la ecuación. Por eso, la conclusión es contraintuitiva: el monoambiente es, dentro de un edificio, el producto menos rentable para el promotor.
En cuanto al precio de alquiler, los datos del mercado también aportan contexto. Según cifras recientes, el precio promedio de monoambientes en Uruguay en alquiler se ubica en torno a los 22.800 pesos mensuales, mientras que un apartamento de un dormitorio ronda los 27.800 pesos, lo que refleja una diferencia de casi un 22% a favor del formato más compacto desde el punto de vista del inquilino.
La voz del sector inmobiliario sobre los monoambientes en Uruguay: regular con inteligencia, no restringir
Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), fue directo al expresar su posición: la entidad está “totalmente en desacuerdo” con la iniciativa y no encuentra aspectos positivos en el planteo. Para Medina, reducir el debate habitacional a una discusión sobre metros cuadrados mínimos es una simplificación que evita el análisis de fondo.
“La discusión no es entre dignidad y precariedad. Es entre regular con inteligencia o restringir con simplificación“, sostuvo Medina. A su juicio, Uruguay ya cuenta con un marco normativo que fija estándares mínimos de habitabilidad, y las economías desarrolladas no eliminan la vivienda compacta sino que la regulan técnicamente.
El vicepresidente de la CIU también subrayó los cambios demográficos que explican la demanda de monoambientes en Uruguay: crece el número de jóvenes profesionales, estudiantes universitarios, adultos mayores solos y hogares monoparentales. Ese universo de personas no necesita —ni puede costear— apartamentos de dos o tres dormitorios. Eliminar la opción del monoambiente no resuelve su problema habitacional; simplemente les cierra una puerta.
Las consecuencias previsibles de avanzar con la prohibición de monoambientes en Uruguay inferiores a los 35 m², según la CIU, incluyen una reducción de la oferta disponible, menor diversidad tipológica y mayor presión sobre los precios de alquiler. “Eliminar opciones reduce libertad y encarece el mercado“, resumió Medina, quien propone en cambio actualizar estándares técnicos, generar incentivos para mejorar la calidad constructiva y planificar en función de densidad urbana, transporte y equipamiento.
Un debate que recién empieza
El proyecto legislativo de monoambientes en Uruguay todavía no fue discutido formalmente en bancada, pero su promotor ya anticipó que buscará que se trate cuanto antes. Lo que está claro es que el debate sobre los monoambientes en Uruguay excede lo arquitectónico: toca la política habitacional, el modelo de exoneraciones fiscales, los cambios demográficos y la tensión entre libertad de mercado e intervención estatal.
Mientras el Parlamento delibera, el mercado sigue enviando señales propias. En un momento de saturación de esta tipología, el propio sector privado ajustó la oferta espontáneamente y redujo su construcción.
Incluso dentro de la vivienda promovida existe un tope que limita los monoambientes a aproximadamente el 20% del total de unidades por proyecto. La pregunta que queda flotando es si la regulación existente —técnica, progresiva y ajustable— es insuficiente, o si la prohibición directa es realmente el camino más eficaz para garantizar vivienda digna en Uruguay.
Con información de El Pais
