Nuda propiedad en Uruguay: ¿qué es y cómo funciona esta modalidad inmobiliaria?

La nuda propiedad en Uruguay es una figura legal que permite a un propietario vender su inmueble sin dejar de vivir en él.

En esencia, quien vende cede la titularidad (la propiedad) de la vivienda pero retiene el derecho de uso y disfrute de por vida (el usufructo vitalicio). A cambio, obtiene un capital inmediato –una parte del valor de mercado del inmueble– que puede utilizar, por ejemplo, para complementar su jubilación, afrontar gastos médicos o simplemente mejorar su calidad de vida.

Del lado del comprador/inversor, esta modalidad ofrece la oportunidad de adquirir una vivienda con un importante descuento respecto al precio de mercado, a cambio de esperar un tiempo (por lo general indefinido, hasta el fallecimiento del vendedor) para poder usarla plenamente.

A continuación, detallamos qué implica la nuda propiedad en Uruguay, cómo se lleva a cabo la venta, sus ventajas, consideraciones legales y un ejemplo práctico para ilustrar su funcionamiento.

¿Qué es la nuda propiedad en Uruguay?

En el derecho uruguayo (y de varios otros países de tradición civil), la propiedad plena de un inmueble se puede descomponer en dos derechos: la nuda propiedad y el usufructo.

La nuda propiedad en Uruguay es básicamente la titularidad del bien, mientras que el usufructo es el derecho a usarlo y disfrutar de sus beneficios (por ejemplo, habitar la casa o alquilarla y percibir rentas) sin ser el dueño. Esta separación permite que una persona (normalmente el propietario original) pueda vender únicamente la nuda propiedad, reservándose el usufructo ya sea de forma vitalicia (lo más común, hasta su fallecimiento) o por un plazo fijo acordado.

En una venta de nuda propiedad en Uruguay, entonces, el comprador se convierte en el “nudo propietario” (dueño nominal del inmueble, pero sin poder usarlo mientras dure el usufructo) y el vendedor pasa a ser “usufructuario vitalicio” de ese inmueble (conserva el derecho a vivir allí o a rentarlo, pero ya no es el propietario legal).

Esta operación se formaliza mediante escritura pública ante escribano, igual que cualquier compraventa inmobiliaria, y queda inscripta en el Registro de la Propiedad. En la escritura se dejan establecidas todas las condiciones: la reserva de usufructo a favor del vendedor, si el usufructo será vitalicio o por cierto número de años, las obligaciones de cada parte, el precio pactado, etc. Legalmente, la nuda propiedad en Uruguay está amparada por el Código Civil, que admite enajenar por separado la propiedad y el usufructo de un bien.

Es importante destacar que ambos derechos (nuda propiedad y usufructo) pueden venderse o transmitirse por separado. Por ejemplo, un nudo propietario podría revender esa nuda propiedad a otro inversor si así lo desea, y un usufructuario (aunque no es propietario) podría incluso renunciar o vender su derecho de usufructo a otra persona (aunque en la práctica esto último no es usual cuando el usufructo es vitalicio y personalísimo).

Sin embargo, el escenario más frecuente es que el usufructo se mantenga en cabeza del vendedor original hasta que este fallece, momento en el cual el usufructo se extingue automáticamente y el nudo propietario pasa a tener el dominio pleno del inmueble de forma definitiva (es decir, se convierte ya en propietario con todos los derechos, pudiendo ocupar, vender o disponer del bien libremente).

¿Cómo funciona la venta de nuda propiedad en Uruguay?

La venta de la nuda propiedad en Uruguay se realiza de forma similar a una compraventa inmobiliaria tradicional, con la salvedad de que el vendedor no entrega la posesión inmediata de la vivienda. Los pasos generales incluyen tasar el inmueble, encontrar un comprador/inversor dispuesto a la operación y firmar la escritura pública donde el vendedor transmite la nuda propiedad al comprador, reservándose el usufructo. Desde ese momento, el comprador figura como dueño registral, pero el contrato establece que el vendedor (usufructuario) mantiene el derecho a habitar el inmueble de por vida (o por el plazo acordado).

Durante la vigencia del usufructo, ¿quién se encarga de los gastos e impuestos? Esto es algo que las partes definen en el contrato, pero suele seguir lineamientos habituales: generalmente el nudo propietario asume los impuestos y gastos asociados a la propiedad en sí, mientras que el usufructuario asume los gastos relacionados al uso cotidiano.

La siguiente tabla resume la distribución típica de obligaciones:

Nota: La distribución exacta de gastos en la nuda propiedad en Uruguay puede negociarse entre las partes y debe quedar plasmada en la escritura. Lo habitual es que el nudo propietario pague los impuestos asociados a la propiedad (porque está invirtiendo en el bien a futuro) y que el usufructuario pague los servicios y gastos diarios de quien ocupa la vivienda.

Esto evita confusiones: el inversor se hace cargo de impuestos anuales y tasas, protegiendo su inversión (por ejemplo, pagando la Contribución Inmobiliaria para evitar deudas sobre el inmueble), mientras que el vendedor usufructuario continúa pagando sus cuentas de luz, agua, etc., como lo hacía antes de vender.

De igual modo, se puede acordar cómo manejar gastos de mantenimiento: normalmente el usufructuario debe conservar la vivienda en buen estado y no realizar alteraciones sustanciales sin consentimiento; si surgen reparaciones mayores o estructurales, a veces el nudo propietario colabora o asume esos costos, dado que a largo plazo la propiedad será suya.

Precios y formas de Pago de la Nuda Propiedad en Uruguay

En cuanto al precio y pago en la nuda propiedad en Uruguay, en la mayoría de casos la venta de nuda propiedad implica un pago único al contado por parte del comprador al vendedor (por un monto menor al valor de mercado total del inmueble, dado que el comprador está adquiriendo la propiedad “desnuda”, sin uso inmediato).

Sin embargo, también existen variantes: las partes podrían pactar, por ejemplo, que el comprador pague en cuotas mensuales vitalicias a modo de renta (con un funcionamiento similar al de una renta vitalicia o “hipoteca inversa”), o una combinación de un pago inicial grande más pagos periódicos.

Estas modalidades de nuda propiedad en Uruguay pueden ajustarse a las necesidades de las partes, aunque son menos comunes que el pago único. En Uruguay, incluso se han desarrollado esquemas donde la venta de nuda propiedad se combina con una renta vitalicia a través de una aseguradora, de forma tal que el vendedor recibe un ingreso mensual garantizado de por vida después de entregar la nuda propiedad. En cualquier caso, todo debe documentarse adecuadamente en la escritura para dar seguridad jurídica a ambas partes.

Durante la vigencia del usufructo, el comprador no puede ocupar la vivienda, pero sí puede, por ejemplo, vender su derecho de nuda propiedad a un tercero (quien mantendría las mismas condiciones, es decir, seguir esperando hasta que termine el usufructo). El usufructuario, por su parte, puede seguir viviendo en la casa exactamente igual que antes de la venta. Incluso podría, si así lo quiere y el contrato no lo prohíbe, alquilar la vivienda a otra persona y percibir esa renta (ya que el usufructo le da derecho a los frutos, es decir, a las rentas).

Esto último puede resultar útil si, por ejemplo, el vendedor usufructuario decidiera en algún momento irse a vivir con un familiar o a una residencia; en tal caso tiene la opción de alquilar el inmueble para obtener ingresos extra, o renunciar anticipadamente al usufructo mediante un acuerdo con el nudo propietario (posiblemente negociando alguna compensación, dado que estaría “entregando” antes el uso de la vivienda). Nuevamente, cualquier escenario de este tipo puede contemplarse en la escritura o resolverse luego por acuerdo entre las partes.

Ventajas de la nuda propiedad en Uruguay (para el vendedor y el inversor)

La figura de la nuda propiedad en Uruguay ofrece beneficios particulares tanto para quien vende (usualmente una persona mayor propietaria de su casa) como para quien compra (un inversor o incluso un familiar).

A continuación, enumeramos las principales ventajas de una operación de nuda propiedad en Uruguay para cada parte: Para el propietario vendedor (usufructuario):

Para el propietario vendedor (usufructuario):

• Liquidez inmediata sin perder el hogar: Al vender la nuda propiedad, el propietario puede convertir en efectivo parte del valor de su vivienda sin tener que mudarse. Obtiene un capital importante en mano, ya sea en un pago único o a través de una renta acordada, que puede usar para complementar su jubilación, costear gastos médicos, saldar deudas o simplemente disfrutar con mayor tranquilidad sus años venideros. Todo esto mientras sigue viviendo en su casa de siempre, lo que brinda estabilidad emocional y la seguridad de no tener que buscar otra vivienda a una edad avanzada.
• Mantenimiento de la calidad de vida: Muchas personas mayores tienen la mayor parte de su patrimonio “inmovilizado” en su casa. La nuda propiedad en Uruguay les permite liberar parte de ese patrimonio para mejorar su calidad de vida. Por ejemplo, hay casos de vendedores que, tras la operación, pudieron permitirse viajes, contratar cuidados especiales, realizar arreglos pendientes en el hogar o ayudar económicamente a familiares. En lugar de pasar dificultades económicas teniendo una casa valiosa, monetizan ese valor y lo utilizan en vida donde más lo necesitan. De hecho, esta modalidad se promociona a veces como una forma de “hacer que tu casa financie tu jubilación”.
• Seguridad legal y certeza de por vida: El usufructo vitalicio queda garantizado por escritura pública; el vendedor tiene la certeza legal de que nadie podrá desalojarlo ni quitarle el derecho a vivir allí mientras viva (salvo que él mismo renuncie voluntariamente). Es decir, mantiene un techo asegurado de por vida. Además, típicamente el comprador en una operación de nuda propiedad en Uruguay asume los impuestos de propiedad y contribuciones, con lo cual el adulto mayor se libera de esos gastos onerosos anuales. Esto puede significar un alivio financiero adicional (por ejemplo, no pagar más Contribución Inmobiliaria ni Primaria).
• Sin cargas de mantenimiento mayores: Dependiendo de lo acordado, el usufructuario puede desentenderse de arreglos costosos de la vivienda, ya que el nudo propietario –interesado en preservar el valor del inmueble– podría encargarse de grandes reparaciones estructurales si surgieran. De todos modos, el usufructuario debe cuidar la propiedad y usarla con responsabilidad, pero saber que no tendrá que afrontar, por ejemplo, una reestructura mayor del techo o la impermeabilización del edificio, puede brindar tranquilidad.
• Flexibilidad (ej.: posibilidad de renta): Como mencionamos, si el vendedor decidiera no seguir ocupando la casa en algún momento (por mudanza a otro sitio, convivencia con familiares, etc.), puede alquilarla a terceros durante su usufructo y obtener una renta mensual extra. El usufructo le da ese derecho de explotación del bien. Alternativamente, si ya no desea mantener el usufructo, podría negociar con el nudo propietario una terminación anticipada, posiblemente acordando algún pago adicional, con lo cual el comprador obtendría antes la posesión y el vendedor quizás una compensación por renunciar a sus años de uso restantes.

Para el comprador/inversor (nudo propietario):

• Compra de inmueble con descuento significativo: El atractivo principal para el inversor de una operación de nuda propiedad en Uruguay es el económico: adquiere un inmueble por un precio mucho menor al de mercado. Dado que el vendedor se queda con el usufructo de por vida, el comprador paga solo la “nuda” propiedad, lo que puede representar, dependiendo del caso, un descuento del 30%, 40% o hasta más del 50% sobre el valor de una compraventa normal. En algunos acuerdos, el descuento puede ser muy marcado (por ejemplo, comprar una casa hasta un 70% más barata de lo que valdría si estuviera libre), especialmente cuando el usufructo será prolongado porque el vendedor es relativamente. En términos simples, el inversor gasta menos dinero hoy por una propiedad que va a recibir en el futuro.
• Inversión a futuro con potencial de valorización: Aunque no puede usar la vivienda de inmediato, el nudo propietario sabe que a futuro esa propiedad será plenamente suya. Si el inmueble está en una zona de alta demanda o si con el tiempo suben los precios inmobiliarios, su inversión puede valorizarse significativamente. En el largo plazo, realizar una operación de nuda propiedad en Uruguay puede resultar muy rentable: compra barato hoy y, cuando se libera el bien, podría venderlo a precio de mercado, obtener rentabilidad o destinarlo a uso propio o de su familia. Para perfiles de inversor de largo plazo, es una estrategia interesante, casi comparable a comprar un bono a descontado que se “paga” cuando el usufructo termina.
• Perfil solidario y fiscal: Algunos inversores ven en estas operaciones de nuda propiedad en Uruguay un componente social: ayudan a una persona mayor a tener una mejor vejez, permitiéndole disponer de su dinero sin sacarla de su casa. Ese aspecto solidario puede ser valorado positivamente (de hecho, empresas especializadas resaltan el “impacto social” que el inversor genera en la vida del vendedor al mejorar su calidad de vida). Por otro lado, existen potenciales ventajas fiscales: si el inversor mantiene el inmueble como nudo propietario por ciertos años, podría eludir algunas cargas impositivas que aplican a inmuebles arrendados o a otro tipo de inversión (aunque igualmente pagará los impuestos de propiedad anuales). En Uruguay no hay una carga impositiva directa sobre “lo que ahorró” por comprar con descuento, y cuando adquiera el pleno dominio, el costo de adquisición que se considera es el que pagó inicialmente (lo cual puede reducir eventuales ganancias de capital imponibles en una futura venta).
• Planificación patrimonial a largo plazo: Para personas jóvenes que no necesitan una casa para vivir ahora pero quieren asegurar vivienda a futuro, comprar una nuda propiedad puede ser una estrategia de planificación. Por ejemplo, alguien de 40 años con capital disponible podría comprar la nuda propiedad de una casa sabiendo que quizás en 15-20 años la podrá usar o dar a sus hijos. Mientras tanto, a traves de una operación de nuda propiedad en Uruguay, coloca su dinero en un bien tangible. Incluso para familias, podría ser una forma de adquirir una propiedad de gran valor a un costo accesible, pensando en la próxima generación.

Beneficios mutuos en una operación de nuda propiedad en Uruguay

La nuda propiedad en Uruguay bien gestionada beneficia a ambas partes: el vendedor obtiene dinero líquido + permanencia en su casa, y el comprador logra una inversión inmobiliaria a bajo costo (asumiendo el factor tiempo de espera).

Esta situación “ganar-ganar” es lo que hace que la figura de nuda propiedad en Uruguay gane popularidad en contextos de envejecimiento poblacional y pensiones insuficientes. No obstante, también implica compromisos y riesgos particulares que deben ser tenidos en cuenta, como veremos a continuación.

Riesgos y consideraciones a tener en cuenta en la nuda propiedad en Uruguay

Como toda operación no tradicional, la venta de nuda propiedad conlleva ciertas consideraciones y posibles desventajas que tanto vendedores como compradores deben evaluar cuidadosamente:

• Carácter definitivo de la venta: Para el propietario vendedor, hay que subrayar que, cuando acepta una operación de nuda propiedad en Uruguay, está vendiendo la propiedad de su casa de forma irreversible (salvo que en el futuro llegara a un acuerdo para recomprarla, algo poco usual). Es decir, renuncia a heredar ese inmueble a sus hijos u otros herederos. Si el vendedor tiene familia, es fundamental conversar este tema abiertamente. Algunos adultos mayores deciden esta opción precisamente porque no tienen herederos directos o porque sus hijos/apreciados están de acuerdo en que capitalice la casa para su bienestar. Pero si existen herederos que contaban con recibir la propiedad, la venta de la nuda propiedad en Uruguay puede generar conflictos o sentimientos encontrados. Por eso, es recomendable involucrarlos en la decisión cuando corresponda.
• Menor ingreso que una venta tradicional: El monto que recibe el vendedor por la nuda propiedad en Uruguay es considerablemente menor que el valor de mercado total de su casa (porque el comprador descuenta el valor del usufructo). En términos simples, si su casa valía, por ejemplo, US$150.000, tal vez obtenga solo US$80.000 (o menos o más, según su edad y expectativas de vida). Esto significa que está “sacrificando” parte del patrimonio a cambio de poder seguir en el hogar. Debe analizarse si ese dinero será suficiente para sus objetivos. Sin embargo, vale acotar que la alternativa de vender de forma convencional también implicaría seguramente tener que gastar parte del dinero en alquiler o en comprar otra vivienda donde mudarse. Con la nuda propiedad en Uruguay, lo que recibe es menor, pero no deberá destinar nada a vivienda, porque permanece en la suya. Aun así, el propietario debe ser prudente con el uso del capital obtenido; idealmente, hacer una planificación financiera para que ese dinero le dure el resto de su vida o cumpla el propósito previsto.
• Riesgo de longevidad (para el comprador): El gran “riesgo” para el inversor en la nuda propiedad en Uruguay es la incertidumbre sobre la duración del usufructo. Nadie puede predecir con certeza cuánto vivirá el usufructuario. Si éste vive muchos años más de lo estadísticamente esperado, el inversor tendrá que esperar todo ese tiempo sin poder utilizar la vivienda (lo cual puede significar, en la práctica, que tardará más en recuperar su inversión). Por ejemplo, un comprador puede haber calculado que el vendedor (de, digamos, 75 años) posiblemente viva 10-12 años más, pero si vive 20 años más, la inversión igual está comprometida hasta entonces. Esto no significa pérdida de dinero como tal (porque igualmente la propiedad será suya al final), pero sí impacta en la rentabilidad real: el dinero invertido en la nuda propiedad en Uruguay pudo haber generado otros rendimientos en ese plazo, y además habrá seguido pagando impuestos y quizás mantenimiento sin obtener rédito mientras tanto. En resumen, el retorno de la inversión es incierto en el plazo exacto.
• Inversión poco líquida: Para el comprador, comprar una nuda propiedad es inmovilizar capital en un bien que no puede vender fácilmente (puede revender la nuda propiedad, pero el mercado de reventa es muy reducido) y que no genera renta (salvo que negocie algo con el usufructuario, en general no recibe alquiler). La nuda propiedad en Uruguay no es como comprar un apartamento y alquilarlo: aquí la casa seguirá ocupada por el vendedor sin pagar alquiler. Por tanto, es un tipo de inversión adecuada solo para quien tiene horizonte a largo plazo y no necesita liquidez en lo inmediato. Si el inversor en algún momento requiere recuperar su dinero, le resultará difícil, pues encontrar otro comprador de nuda propiedad a mitad del camino puede ser complicado, y probablemente implicaría descontar aún más el precio.
• Dificultades de financiación bancaria: Generalmente, los bancos no suelen dar créditos hipotecarios para comprar nuda propiedad en Uruguay, ya que la vivienda no queda libre para ser tomada como garantía efectiva (está gravada con el usufructo). Esto significa que el comprador debe contar con capital propio o buscar medios alternativos de financiamiento. En Uruguay, han surgido esquemas en colaboración con aseguradoras o instituciones financieras (como el Banco de Seguros del Estado en alianza con empresas especializadas) para viabilizar algunas operaciones, pero en términos generales no es tan sencillo como obtener una hipoteca tradicional. El inversor debe saber que en la mayoría de casos necesitará fondos propios considerables para aprovechar esta modalidad.
• Complejidad legal y necesidad de asesoramiento: A diferencia de una compraventa simple, la venta de nuda propiedad en Uruguay implica un contrato más complejo y atípico. Es indispensable contar con asesoramiento notarial y legal especializado para redactar bien la escritura, prever escenarios (por ejemplo, qué pasa si el comprador fallece antes que el vendedor, cómo se inscribe el fallecimiento del usufructuario después, cláusulas de protección para ambas partes, etc.) y asegurarse de que no haya vacíos. Por ejemplo, habrá que inscribir correctamente el derecho de usufructo a favor del vendedor en el Registro, y luego eventualmente cancelarlo cuando corresponda. Todos estos detalles requieren un profesional competente. Asimismo, se debe verificar la situación registral del inmueble antes de la venta (hipotecas, embargos, título claro, etc.), igual que en cualquier operación inmobiliaria.
• Consideraciones fiscales y de costos: Si bien el comprador en una operación de nuda propiedad en Uruguay asume impuestos inmobiliarios anuales, el vendedor deberá considerar impuestos asociados a la venta. En Uruguay, la enajenación de un inmueble o de un derecho real (como la nuda propiedad) está gravada por el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en las ventas usuales es de 2% sobre el valor enajenado para cada parte (2% paga el vendedor y 2% el comprador, calculados sobre el valor fiscal). En el caso de la nuda propiedad en Uruguay, también se paga ITP proporcional al valor de la nuda propiedad transmitida. Por ejemplo, si se vende solo la nuda propiedad y esta equivale a, digamos, el 50% del valor total, el ITP se aplicará sobre ese 50%. Además, el vendedor persona física podría estar sujeto al IRPF por Incremento Patrimonial (ganancia de capital) si corresponde –aunque si era su única vivienda y la tuvo por muchos años, puede haber exoneraciones aplicables; esto es algo a consultar con un contador o asesor tributario–. También hay costos de escrituración, honorarios de inmobiliaria (si correspondiera) y gastos notariales que se reparten según lo acordado (típicamente, cada parte paga su escribano, y los gastos de escritura e impuestos se reparten como en cualquier compraventa). Es fundamental tener estos costos en cuenta para evitar sorpresas.
• Protección al vendedor (capacidad y potenciales abusos): Dado que el público vendedor suele ser de edad avanzada, es crucial asegurar que la decisión se tome libremente y con plena lucidez mental. La ley requiere que el propietario esté en pleno uso de sus facultades mentales para poder vender. En la práctica, se suele solicitar un certificado médico que acredite que el vendedor (usufructuario) está mentalmente apto y no sufre presiones indebidas. Esto protege al adulto mayor de posibles engaños o abusos patrimoniales. Empresas especializadas en nuda propiedad en Uruguay, como nosotros en Plaza Mayor Negocios Inmobiliarios, hemos implementado políticas estrictas en este sentido, exigiendo además que, si el usufructuario no es el único dueño (por ejemplo, si la propiedad pertenece a un matrimonio), todos den su consentimiento para evitar perjuicios a cónyuges u otros titulares de derechos. Estas precauciones añaden seguridad a la transacción y aseguran que no haya vicios de consentimiento.

Si bien la nuda propiedad en Uruguay presenta una solución innovadora y beneficiosa para ciertas situaciones, no es apropiada para todos los casos. Debe evaluarse cuidadosamente: el vendedor tiene que estar seguro de que prefiere liquidez inmediata a dejar la propiedad en herencia, y el comprador debe estar dispuesto a inmovilizar capital y asumir un horizonte de recuperación largo. Con el debido asesoramiento profesional y transparencia entre las partes, los riesgos pueden mitigarse significativamente y la operación puede resultar muy satisfactoria para ambos lados.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad en Uruguay? (Ejemplo práctico)

Una pregunta clave al analizar esta figura es: ¿Cuánto dinero puedo obtener por vender la nuda propiedad en Uruguay de mi casa? Y correlativamente, ¿qué descuento obtiene el comprador? El cálculo no es trivial, pero en términos generales el valor de la nuda propiedad = valor total de la propiedad – valor del usufructo reservado. Ahora bien, ¿cómo se valora ese usufructo vitalicio? Usualmente se estima en base a la esperanza de vida del vendedor y el potencial alquiler o rendimiento que generaría el inmueble durante ese tiempo.

En la práctica, se suele proceder así: primero se determina el valor de mercado del inmueble (idealmente mediante una tasación profesional independiente). Luego, se estima cuánto vale el hecho de que el vendedor seguirá usando la casa hasta su fallecimiento. Una forma sencilla de entenderlo es calcular cuánto ingreso dejaría de percibir el comprador por no poder alquilar esa casa durante los años de vida que le quedan al vendedor. Por ejemplo, si la casa podría alquilarse en, digamos, USD 6.000 al año y la expectativa de vida del vendedor es de 10 años, el valor del usufructo vitalicio rondaría los USD 60.000 (6.000 x 10). Entonces, si el valor de mercado de la casa es USD 150.000, la nuda propiedad en Uruguay resultaría aproximadamente en USD 90.000. Esto es un 60% del valor total. En cambio, si la persona tuviera una expectativa de vida mayor, el usufructo valdría más y la nuda propiedad menos.

Veamos un par de ejemplos prácticos y concretos para ilustrar mejor la nuda propiedad en Uruguay:

• Doña María, de 80 años, posee una casa en Montevideo valuada en unos US$100.000. Según tablas de esperanza de vida, a los 80 años aún podría vivir, pongamos, alrededor de 8 a 10 años más. Si esa casa se podría alquilar a razón de US$400 mensuales (unos US$4.800 al año), el valor del usufructo vitalicio de María rondaría los US$40.000 a 48.000 (dependiendo de si consideramos 8, 10 años u otro factor de descuento). En consecuencia, un inversor podría ofrecerle en torno a US$52.000–60.000 por la nuda propiedad. María recibiría ese dinero y conservaría el derecho de vivir en su hogar por el resto de su vida. El inversor, por su parte, estaría comprando la casa con un descuento aproximado del 40-48% y pasados esos años (cuando María fallezca), obtendría un inmueble probablemente valuado en más de US$100.000 (por inflación y apreciación inmobiliaria).
• Don Carlos, de 70 años, propietario de una casa similar valuada también en US$100.000, probablemente obtendría mucho menos porcentaje si intentara la misma operación. Con 70 años, su expectativa de vida podría ser de 15-18 años más. Suponiendo un alquiler anual de US$4.800, el usufructo vitalicio valdría en torno a US$72.000 (4.800 x 15 años, sin descontar). Así, la nuda propiedad tendría un valor aproximado de solo US$28.000, es decir un 28% del valor. Es un monto significativamente menor. De hecho, en la práctica es difícil que haya compradores dispuestos a esperar quizás 20 años; por eso, la mayoría de operaciones de nuda propiedad se suelen realizar con vendedores de edad más avanzada (75 años o más), donde el horizonte es más acotado y el porcentaje a pagar resulta más atractivo. Muchos inversores fijan un límite de tiempo razonable (por ejemplo, no más de 15 años de espera). Esto no significa que un propietario de 65 o 70 no pueda vender su nuda propiedad en Uruguay, pero seguramente el precio que le ofrezcan será tan bajo que tal vez prefiera buscar alternativas (como una hipoteca inversa, un préstamo o simplemente esperar unos años para considerar la opción).

Como vemos, cada caso de nuda propiedad en Uruguay es distinto y requiere un estudio actuarial/financiero: intervienen la edad y sexo del vendedor (de ello depende la esperanza de vida estadística, a menudo basada en tablas oficiales del BCU u organismos de seguros), el valor locativo del inmueble (lo que se ahorra el comprador en rentas no percibidas), las tasas de descuento financiero aplicables y, por supuesto, la negociación entre las partes.

En Uruguay, la Dirección General Impositiva publica tablas de coeficientes para calcular el valor fiscal de usufructos y nuda propiedad en Uruguay en función de la edad del usufructuario; por ejemplo, estableciendo un valor mínimo para el usufructo vitalicio (en algunos sistemas, a muy avanzada edad el usufructo se tasa en un porcentaje fijo mínimo, como 10% del valor, reconociendo que siempre existe alguna incertidumbre). Pero más allá de fórmulas, el precio final lo determina el mercado: qué está dispuesto a pagar el inversor según el caso concreto.

Lo cierto es que todavía no hay un volumen significativos de operaciones de nuda propiedad en Uruguay para tener estadísticas precisas, pero se sabe que la modalidad de nuda propiedad en Uruguay va en aumento. Se han visto casos de nuda propiedades vendidas por valores equivalentes al 20% hasta 70% del valor total del inmueble, dependiendo de las circunstancias. Por eso es vital tasar bien la propiedad y, si usted está evaluando vender bajo esta modalidad, solicitar cotización en distintas fuentes o plataformas especializadas, para tener una idea clara de cuánto podría obtener.

Situación de la nuda propiedad en Uruguay y aspectos finales

Aunque en países europeos (como España, Francia o Italia) la venta de nuda propiedad lleva décadas utilizándose, en Uruguay es relativamente novedosa, pero ha cobrado interés en los últimos años. Con una población envejeciendo (más del 53% de los mayores de 65 años son propietarios de su vivienda, lo que representa un gran potencial de este mercado) y con pensiones que a veces resultan insuficientes, la nuda propiedad en Uruguay se presenta como una herramienta financiera y patrimonial para las personas mayores. A la vez, para los inversores locales y extranjeros, el alto porcentaje de propietarios senior sugiere que hay oportunidades de inversión de largo plazo atractivas en este rubro.

Aún sigue siendo un nicho minoritario: el número de operaciones de nuda propiedad en Uruguay concretadas aún es bajo, en parte por desconocimiento del público y en parte porque no todas las situaciones son adecuadas para esta fórmula. Se espera que a medida que se difunda la información y casos de éxito (y quizás si se implementan incentivos o marcos normativos específicos), más personas evalúen la nuda propiedad como opción.

¿Para quién es ideal la nuda propiedad en Uruguay?

Por el perfil de la operación, suele ser ideal para personas jubiladas o próximas a jubilarse, que tengan vivienda propia, necesiten mejorar su situación financiera líquida y, preferiblemente, no tengan intenciones de dejar la propiedad en herencia (o cuenten con la anuencia de sus herederos). También puede ser una alternativa para propietarios sin hijos o familiares cercanos, quienes ven lógico “disfrutar en vida” del valor de su inmueble. En algunos casos, también herederos jóvenes pueden incentivar a sus padres a considerar esta opción para que éstos vivan más cómodamente (incluso podrían ser ellos mismos los compradores de la nuda propiedad, adelantando en vida la herencia de forma ordenada).

Del lado del inversor, el perfil típico es alguien con capital paciente, que busca diversificar inversiones y no precisa uso inmediato del inmueble: por ejemplo, inversionistas inmobiliarios de mediano plazo, personas pensando en su propia jubilación futura (compran ahora barato para tener una propiedad disponible en 15-20 años), o incluso fondos de inversión especializados. Dado que el mercado uruguayo inmobiliario es históricamente estable, la nuda propiedad en Uruguay puede verse como una inversión relativamente segura en activos reales, con la particularidad del plazo incierto.

Es fundamental reiterar: En una operación de nuda propiedad en Uruguay la asesoría profesional es clave. Tanto el propietario como el comprador deben apoyarse en escribanos de confianza y, de ser posible, en abogados o agentes inmobiliarios que conozcan esta modalidad. Hay que verificar títulos, acordar cláusulas claras y justas, y evaluar bien las condiciones económicas. Si se hace correctamente, la nuda propiedad puede ser una solución win-win muy beneficiosa; si se hace sin los debidos cuidados, podría generar conflictos futuros.

Por ejemplo, detalles como quién asegurará la vivienda contra incendios u otros daños durante el usufructo, cómo se manejará la escritura cuando fallezca el usufructuario (el nudo propietario deberá gestionar la consolidación de dominio presentando la partida de defunción, etc.), o qué pasa si el comprador fallece primero (sus herederos pasan a ser nudos propietarios, la operación sigue vigente) – todo debe contemplarse.

Nuda propiedad en Uruguay, una alternativa innovadora con apoyo profesional

En conclusión, la nuda propiedad en Uruguay surge como una alternativa inmobiliaria-financiera innovadora que permite convertir la vivienda en recursos económicos sin perder el techo. Bien utilizada, ofrece soluciones a problemas reales: mejora la calidad de vida de adultos mayores con patrimonio inmobiliario pero poca liquidez, y brinda oportunidades de inversión inmobiliaria a quienes pueden esperar. Sin embargo, no deja de ser una operación compleja que requiere confianza mutua y respaldo legal.

Si estás considerando vender tu casa bajo la modalidad de nuda propiedad en Uruguay –o invertir en la compra de una–, te recomendamos buscar asesoramiento experto y analizar detalladamente tu situación particular. Cada caso es diferente en términos de necesidades, expectativas de vida, valor del inmueble y conveniencia familiar.

En Plaza Mayor Negocios Inmobiliarios estamos a tu disposición para brindarte asesoramiento personalizado en este tema. Contamos con la experiencia y el conocimiento del mercado uruguayo para ayudarte a determinar si la nuda propiedad es la opción adecuada para ti, calcular un precio justo y acompañarte en todo el proceso con la transparencia y seguridad jurídica que una operación así requiere.

No dudes en contactarnos: nuestro equipo estará encantado de ayudarte a explorar esta alternativa y resolver todas tus dudas, para que puedas tomar la mejor decisión sobre tu patrimonio inmobiliario. Contáctanos AQUÍ