El panorama de ventas y alquileres 2026 muestra continuidad en la demanda y tiempos de colocación estables en el mercado inmobiliario uruguayo. Sin embargo, la evolución del tipo de cambio emerge como factor determinante que influye en decisiones de inversión y márgenes de rentabilidad del sector.
El mercado inmobiliario uruguayo inicia el año manteniendo las tendencias observadas durante 2025, con señales de actividad sostenida tanto en compraventas como en arrendamientos. El análisis de ventas y alquileres 2026 indica continuidad en los patrones de demanda, aunque con un contexto de mayor cautela por parte de inversores y desarrolladores.
Tiempos de Colocación y Comportamiento del Mercado
Los plazos para concretar operaciones de Ventas y alquileres 2026 se mantienen relativamente estables. En el segmento de alquileres anuales, las propiedades se colocan en un promedio de entre 20 y 27 días desde su publicación. Por su parte, las operaciones de compraventa requieren aproximadamente entre 90 y 100 días para completarse, según datos del sector.
Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), señala que estos tiempos reflejan un mercado funcionando con normalidad, sin aceleraciones ni estancamientos pronunciados.
Preferencias de Compradores: Apartamentos como Primera Opción
Las estadísticas de búsqueda muestran que ventas y alquileres 2026 tienen una marcada preferencia por apartamentos, que concentran el 77% de las consultas. Las casas representan el 24% de las búsquedas, mientras que otras tipologías apenas alcanzan el 3%.
Esta tendencia responde tanto al perfil del comprador final como al del inversor. Desde la perspectiva de inversión para renta, los apartamentos de un dormitorio lideran la demanda, seguidos por monoambientes, unidades de dos dormitorios y, en último lugar, aquellos de tres dormitorios.
Rangos de Precio y Capacidad de Compra
Según las tendencias de ventas y alquileres 2026, más de la mitad de la demanda para compra se concentra en propiedades valuadas hasta US$150.000. Entre US$150.000 y US$300.000 se ubica aproximadamente el 35% de los compradores.
La demanda de Ventas y alquileres 2026 disminuye considerablemente en rangos superiores: solo un 9% busca propiedades entre US$300.000 y US$500.000, y apenas el 1% supera los US$500.000. Esta distribución está condicionada por la capacidad de ahorro de los uruguayos: según datos de Ceres, solo un tercio de la población cuenta con posibilidad de generar ahorro mensual, lo que limita significativamente el acceso tanto a la vivienda como al crédito hipotecario.
Vivienda Promovida: Distribución Geográfica
Montevideo concentra cerca del 80% de los desarrollos de vivienda promovida, seguido por Canelones y Maldonado. Dentro de la capital, el barrio Cordón lidera las ventas con casi el 27% del total, seguido por Tres Cruces, Centro, Barrio Sur, La Aguada, Palermo y La Blanqueada.
Criterios de Decisión de Compra
En el mercado de ventas y alquileres 2026, el factor más determinante en la elección de una propiedad continúa siendo la ubicación, incluso por encima del precio. Posteriormente aparecen el valor de la propiedad, la superficie, la seguridad del entorno y, en último lugar, los amenities. Estos últimos solo adquieren relevancia cuando las condiciones fundamentales ya están satisfechas.
Inversores Extranjeros y Pesificación
El uso creciente de la Unidad Indexada (UI) y la pesificación de ciertos segmentos fortalecen la economía doméstica, pero plantean desafíos para inversores habituados a operar exclusivamente en dólares. El mercado inmobiliario uruguayo mantiene fuerte referencia a la moneda estadounidense, y el sector enfrenta el reto de equilibrar el fortalecimiento de la moneda local sin desincentivar la inversión extranjera.
Los inversores internacionales valoran la estabilidad jurídica y democrática del país, pero su foco principal permanece en la rentabilidad y la preservación de capital. En el actual escenario de tipo de cambio bajo, tanto desarrolladores como constructores muestran mayor prudencia en la adquisición de terrenos.
Impacto del Tipo de Cambio en Proyectos
Luis Silvera, director de una firma de inversiones inmobiliarias, explica el problema central: existe un descalce entre costos y proyecciones de venta. Los insumos y la mano de obra han incrementado su precio en pesos, pero muchos desarrollos fueron calculados con un dólar de $41 o $42, cuando actualmente el tipo de cambio ronda los $37 o $38.
Esta diferencia genera una desaceleración en las operaciones y mayor cautela para concretar inversiones. El impacto se percibe tanto en inversores locales como regionales, con varios proyectos de envergadura en pausa mientras los actores del mercado esperan mayor claridad sobre la evolución macroeconómica.
Silvera menciona que algunos inversores que estaban preparados para avanzar en operaciones importantes decidieron postponer sus decisiones. La pérdida de rentabilidad ya se refleja en empresas que optan por retirarse del mercado porque los números no cierran.
Como ejemplo del impacto económico, se menciona el caso de Colonia, uno de los departamentos con mayor actividad turística anual, que actualmente registra una tasa de desocupación del 8,2%, la más elevada del país.
Mercado de Alquileres: Demanda por Tipología
En el segmento de arrendamientos del contexto de ventas y alquileres 2026, la mayor demanda de apartamentos corresponde a unidades de un dormitorio, seguidas por las de dos dormitorios. Los monoambientes compiten en este segmento y superan en interés a los de tres dormitorios.
En casas, la distribución cambia: el 54% busca viviendas de dos dormitorios, el 24% prefiere tres dormitorios y el resto se inclina por un dormitorio. En este segmento, los usuarios priorizan espacios exteriores, independencia, lugar para vehículos y prefieren evitar accesos compartidos o esquemas de planta baja y alta.
Rangos de Precio en Alquileres
El 60% de la demanda de alquileres busca valores hasta $35.000 mensuales. Entre $35.000 y $50.000 se ubica aproximadamente el 20-25% del público. Un 11% busca alquileres entre $50.000 y $70.000, mientras que solo el 4% consulta por propiedades de más de $70.000 mensuales.
Panorama en Maldonado en Ventas y alquileres 2026
Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado/Punta del Este, confirma que el escenario de ventas y alquileres 2026 en el departamento muestra comportamiento similar al año anterior en los primeros meses. Los apartamentos se están comercializando bien, especialmente aquellos de buena calidad.
En zonas como Manantiales se registraron emprendimientos que alcanzaron hasta el 80% de unidades vendidas en etapa de pozo durante el inicio del año, lo que evidencia dinamismo en ciertos segmentos.
Respecto a los alquileres anuales en Maldonado, Sena señala que existe mucha demanda pero escasez significativa de oferta. Numerosas consultas no logran concretarse por falta de propiedades disponibles o porque los valores resultan prohibitivos.
El impacto del tipo de cambio también se siente en este departamento en cuanto a Ventas y alquileres 2026. La baja del dólar encarece los costos de construcción medidos en moneda estadounidense, dejando márgenes muy reducidos o directamente inexistentes en algunos proyectos.
Desde el sector se ha planteado al gobierno la necesidad de contar con un tipo de cambio más competitivo para mejorar las condiciones de inversión y sostener la generación de empleo, identificada como una de las principales preocupaciones actuales. Tanto Maldonado como el país dependen considerablemente de la inversión, no solo por su impacto económico directo sino por su efecto multiplicador en el empleo.
En resumen, el panorama de ventas y alquileres 2026 se presenta con demanda sostenida pero condicionada por factores macroeconómicos que requieren atención del sector y de las autoridades.
