El desarrollo de proyectos de vivienda promovida muestra un cambio profundo en la dinámica territorial: Canelones, impulsado por el auge de Ciudad de la Costa, se posiciona como un nuevo polo de inversión que atrae a desarrolladores que tradicionalmente operaban en Montevideo.
Las cifras de los últimos años revelan un corrimiento sostenido del eje capitalino hacia el interior, marcando un ciclo renovado para el mercado inmobiliario uruguayo.
Vivienda Promovida, una ley que cambió la geografía del desarrollo inmobiliario
Desde la creación de la Ley de Vivienda Promovida en 2011, el país ha acumulado 1.879 proyectos aprobados o en estudio. Aunque Montevideo continúa liderando en volumen, su peso histórico —que representaba casi dos tercios del total— viene reduciéndose año a año. En el acumulado, la capital concentra el 65,9% de los proyectos, pero esta cifra contrasta con el último año móvil, donde su participación cayó al 52,3%.
En paralelo, Canelones registra un crecimiento notable: del 17,4% histórico pasó a captar el 31,9% en el último año móvil, casi duplicando su presencia dentro del sistema de vivienda promovida. La gran protagonista detrás de esta expansión es Ciudad de la Costa, donde se concentra el 89% de las nuevas unidades presentadas recientemente.
Este cambio marca una transformación estructural: lo que hace una década era un fenómeno dominado por Montevideo hoy se encuentra mucho más descentralizado, con un interior que pasa de una participación histórica del 18% a un 44% en los últimos años.
La caída de participación en vivienda promovida de Montevideo y el ascenso sostenido de Canelones
Los datos confirman una tendencia consolidada. En 2019, Montevideo concentraba el 82% de los proyectos de vivienda promovida. Desde entonces, cayó ininterrumpidamente:
- 80% en 2020
- 68% en 2021
- 67% en 2022
- 65% en 2023
- 56% en 2024
La pérdida supera los 25 puntos porcentuales en cinco años. En contraste, Canelones creció casi 10 puntos en ese mismo período, impulsado por nuevas centralidades urbanas, mayor infraestructura vial y el atractivo de zonas costeras que consolidan su expansión residencial.
En el último año móvil se presentaron 179 nuevos proyectos en Montevideo y 109 en Canelones, cifras que refuerzan la convergencia entre ambos territorios.
El interior del país también gana protagonismo en vivienda promovida
Aunque Canelones es el departamento más destacado fuera de la capital, no es el único que muestra dinamismo dentro del régimen de vivienda promovida. En el acumulado histórico, Maldonado figura en tercer lugar, seguido de departamentos que durante años tuvieron un peso menor en el mercado inmobiliario, como Paysandú (47 proyectos), Florida (28), Soriano (25) y Colonia (24).
El único departamento que no ha registrado proyectos de vivienda promovida es Treinta y Tres, una situación que se explica por la combinación de factores demográficos, infraestructura, tamaño de mercado y preferencias habitacionales de la población local.
Analistas del sector sostienen que la dispersión de los proyectos responde no solo a las oportunidades de inversión, sino también a transformaciones poblacionales y la migración interna hacia ciudades intermedias.
Paysandú y Soriano: dos mercados que se consolidan en vivienda promovida
En el último año móvil, Paysandú y Soriano mostraron una actividad particularmente destacada en cuanto a proyectos de vivienda promovida.
- Paysandú alcanzó una representación del 3,5% del total de proyectos presentados, impulsado por la presencia universitaria que genera una demanda estable de alquileres anuales.
- Soriano se ubicó en torno al 2,3%, reforzando su atractivo como mercado emergente.
También hubo ingresos en San José, Colonia, Salto, Florida, Lavalleja, Durazno, Río Negro y Tacuarembó, aunque en menor escala. En contraste, Artigas, Cerro Largo, Flores, Rivera y Rocha no registraron nuevos proyectos bajo el régimen en este período.
El boom de los edificios en altura bajo vivienda promovida
De los 342 proyectos ingresados en el último año móvil, 294 corresponden a emprendimientos con más de 50 unidades, lo que confirma la consolidación de los edificios en altura como la tipología dominante dentro del régimen.
Aunque históricamente el interior manejó proyectos más pequeños, en los últimos años la aceptación de edificios de varias plantas creció con fuerza. Los compradores buscan unidades que ofrezcan:
- Balcones o terrazas
- Vistas despejadas
- Ambientes luminosos con buena orientación
- Espacios eficientes y funcionales
La demanda proviene de múltiples segmentos: estudiantes, parejas jóvenes, adultos mayores que prefieren vivir en copropiedad y personas que valoran la seguridad, la luz natural y los gastos comunes moderados.
La combinación de buena ubicación, prestaciones atractivas y un régimen que reduce costos y facilita el acceso explica la buena recepción de estos proyectos.
Ciudad de la Costa: el nuevo protagonista del mercado promovido
El crecimiento de Canelones dentro de la vivienda promovida se explica casi exclusivamente por la transformación acelerada de Ciudad de la Costa. Con mejoras en conectividad, desarrollo de servicios, nuevas centralidades comerciales y una creciente población, la zona se ha convertido en un mercado altamente competitivo para desarrolladores.
Su cercanía con Montevideo y la posibilidad de ofrecer precios más accesibles que en la capital la posicionan como una alternativa preferida para familias jóvenes, profesionales que trabajan en Montevideo y un creciente número de inversores.
Una nueva lógica territorial para el desarrollo inmobiliario
La descentralización en la vivienda promovida revela que el mapa de oportunidades dejó de ser exclusivamente montevideano. Los inversores detectan potencial en ciudades intermedias, zonas costeras y espacios que antes no figuraban en los análisis de rentabilidad.
La ley, al ofrecer exoneraciones impositivas y promover diversidad de proyectos, estimuló un ciclo de inversiones que continúa expandiéndose hacia el interior. Esta amplitud geográfica también contribuye al crecimiento urbano más equilibrado y al surgimiento de nuevos polos residenciales.
En un escenario donde la vivienda promovida redefine el desarrollo urbano y abre nuevas oportunidades más allá de la capital, Plaza Mayor Negocios Inmobiliarios acompaña a inversores y compradores con asesoramiento experto, análisis integral y una visión estratégica del mercado.
Con años de experiencia en el sector y un profundo conocimiento de las tendencias territoriales, nuestro equipo está preparado para guiar decisiones seguras y rentables, identificando los proyectos más atractivos en Montevideo, Canelones y todo el interior del país. Contáctenos!
